LA SICUREZZA DEGLI EDIFICI CON OLTRE 50 ANNI PARTE DA MILANO

di Manuela Gallo

Manca esattamente un anno alla scadenza prevista per il novembre 2019: tutti gli edifici di Milano ultimati da più di 50 anni, e sprovvisti di certificato di collaudo, dovranno essere sottoposti a questa verifica e certificazione ossia avere il CIS (Certificato di idoneità statica), previsto all’art. 47 del Regolamento edilizio entrato in vigore il 26 novembre 2014.  Se n’è parlato pochi giorni fa, al Convegno sulla Sicurezza degli Immobili che si è tenuto a Palazzo Castiglioni a Milano, organizzato da Fimaa Milano, dal Collegio geometri e geometri laureati della Provincia di Milano e dall’Ordine degli ingegneri della Provincia di Milano. Un tavolo di discussione e confronto importante al quale hanno partecipato Cristiano Cremoli e Walter Ventoruzzo, Presidente e Segretario del Collegio dei geometri e geometri laureati della Provincia di Milano, Bruno Finzi, Presidente dell’Ordine degli ingegneri della Provincia di Milano, Vincenzo Albanese, Presidente FIMAA Milano Monza e Brianza, Pierfrancesco Maran, Assessore all’Urbanistica del Comune di Milano, Giovanni Oggioni, Direttore dello Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di Milano, Mauro  Federzoni, Direttore regionale Milano e Provincia INTESASANPAOLO, Alessandra Noli, Consulente legale FIMAA MiMB per l’Urbanistica ed Edilizia, Marina Figini, Consulente Legale Anaci (Associazione Nazionale Amministratori di Condominio). Ma che cosa è? Il CIS di fatto è una relazione tecnica, che deve essere corredata da allegati (piante, fotografie, schemi) che illustra lo stato di fatto dell’immobile per cui si sta eseguendo l’operazione peritale che deve essere redatta seguendo una precisa struttura di capitoli e paragrafi indicati nelle linee guida. Per saperne di più, What-u ha intervistato Bruno Finzi, Presidente dell’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Milano, che è entrato nel dettaglio della normativa:

«Dal novembre 2014, data di entrata in vigore del nuovo Regolamento edilizio di Milano è stato introdotto l’obbligo di sottoporre al controllo di idoneità statica, ossia di tenuta e sicurezza strutturale, tutti i fabbricati costruiti da più di 50 anni. Da qui nasce l’esigenza per questi fabbricati di avere il CIS ossia il Certificato di idoneità statica che è una sorta di collaudo che viene eseguito producendo una relazione tecnica che deve illustrare in maniera organica lo stato di fatto di un immobile e quindi l’esito delle verifiche svolte. Per ora questa normativa riguarda solo le costruzioni nell’area milanese, ma è scontato che dovrà esserci una conformità di regolamentazione a livello nazionale. Prima del 1971 per tutti gli immobili di nuova costruzione non era obbligatorio il collaudo statico ecco spiegato il perché il nuovo Regolamento Edilizio fissa due scadenze di verifica, la prima per gli immobili che hanno compiuto 50 anni e non sono in possesso di collaudo statico, la seconda, nel 2024, per gli immobili che un collaudo statico l’hanno avuto ai tempi della loro edificazione». Come verificare se il proprio immobile, nel caso in cui abbia più di 50 anni, ha questa certificazione? «Bisogna fare un controllo degli atti di fabbrica del proprio immobile, della licenza edilizia e delle pratiche strutturali depositate. In caso di mancanza di collaudo statico e in caso di anzianità superiore ai 50 anni, il Regolamento Edilizio di Milano impone di avere un CIS entro e non oltre il novembre 2019, questo è il motivo per cui molti amministratori di condominio a Milano si sono già attivati in sede assembleare chiedendo di fare approvare ai condomini questo genere di collaudo. Anche perché non si fa in pochi giorni. Se invece il fabbricato è in possesso di una certificazione che attesta che il collaudo è stato eseguito, la scadenza inserita nel regolamento edilizio slitta al novembre 2024 quindi si implementa di ulteriori 5 anni, al termine dei quali il CIS si dovrà effettuare». Perché fissare l’anzianità dei condomini, delle strutture abitate nel termine dei 50 anni? «Perché c’è una normativa tecnica nazionale che dal 2008 in avanti, ossia dopo il terremoto dell’Aquila, fissa come vita nominale utile dei fabbricati e cioè vita nella quale il fabbricato debba subire solo manutenzione ordinaria e non straordinaria, il limite dei 50 anni». Con quali carichi?  «Quelli previsti per la verifica di sicurezza delle strutture primarie e secondarie per tutti gli edifici sul territorio nazionale per le sole azioni dovute all’uomo e quindi escludendo i carichi di vento e sisma. Milano, che gioca sempre il ruolo della città pilota sul fronte della manutenzione e quindi degli interventi sulle opere edilizie, è stata la prima città in Italia a introdurre la necessità di avere il Cis. “Diamoci una scossa” (N.d.R.: un evento promosso dal Consiglio Nazionale degli Ingegneri, dal Consiglio Nazionale degli Architetti PPC e da Fondazione Inarcassa, che si che prevedeva visite tecniche gratuite presso le abitazioni da parte di

Architetti e Ingegneri esperti in rischio sismico su richiesta dei proprietari presso le abitazioni per effettuare una visita tecnica al fine di fornire una prima informazione sullo stato di rischio dell’immobile), è stata un’iniziativa dalla quale Milano e la Lombardia in generale si è dissociata non tanto sul fronte dei contenuti, ma quanto su quello sugli obiettivi. Perché l’obiettivo era quello di sensibilizzare le persone a utilizzare il Sisma bonus introdotto con la legge di Bilancio del 2017, e quindi attivo dal gennaio 2018 che prevede un recupero fino a 98mila euro per chi attua ristrutturazioni ad edifici ad alta vulnerabilità sismica. Un’iniziativa utile per le località a ridosso degli Appennini, nel Meridione, ma non certo per Milano e la Lombardia che ad eccezione di Brescia non risultano zone ad alto rischio sismico». Il vantaggio del CIS? «Oltre all’obbligo di mettere a norma di Regolamento Edilizio il proprio edificio, il vantaggio è quello di avere la consapevolezza di abitare in un palazzo sicuro, e questa sicurezza diventa anche un vantaggio in termini di valore di una struttura, per la quale ad esempio possono cambiare le aliquote dell’assicurazione sul fabbricato, offrendo l’opportunità a chi vi abita di avere aliquote più basse e rimborsi più sostanziosi. Inoltre questa certificazione diventa una salvaguardia per chi è interessato ad acquistare una casa in quell’edificio. Il D.P.R. n.380/2001, ossia il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 245 del 20 ottobre 2001, è attualmente in fase di ampia revisione sul tavolo del Governo ed è probabile che il nuovo testo venga varato entro la fine del prossimo anno introducendo l’obbligo di istituzione del cosiddetto “Fascicolo del fabbricato” nel quale il CIS diverrebbe parte fondamentale. Ma questo non si può dare per certo». Nel caso in cui siano stati fatti dei recuperi edilizi, come per esempio può accadere per un sottotetto, quanto incidono questi interventi sulle verifiche necessarie sulla struttura per la redazione del CIS? «Se è stata presentata una pratica in Comune per il recupero di un sottotetto, il tecnico abilitato a redigere la documentazione inerente al CIS non ha l’obbligo di fare controlli specifici, ma solo quello di verificare se questo recupero non abbia comportano dei rischi per le strutture della soletta del sottotetto e le strutture sottostanti al tetto. Quindi si deve attivare solo sul fronte del controllo della sicurezza della struttura e non sulla conformità urbanistica. Occorre pertanto che sia stato effettuato un controllo sulla portata statica dell’edificio. Tanto per fare un esempio, uno dei suoi compiti potrebbe essere quello di verificare se un soppalco, un abbaino, un cantinato ha una soletta praticabile per la sua destinazione d’uso e può supportare un carico utile di almeno 200 kg al metro se reso abitabile». Perché non rendere necessario Il CIS per tutti gli edifici? «Perché i nuovi edifici sono stati progettati, controllati e collaudati nel rispetto della normativa nazionale che tiene in effetti conto che, dopo il raggiungimento della vita nominale, 50 anni, vengano effettuati controlli ed eventuali interventi di manutenzione straordinaria. Anche per loro quindi, dopo i 50 anni di vita, le strutture primarie e secondarie avranno bisogno di un check up».

Un altro parere autorevole sulla sicurezza degli edifici lo ha fornito a What-u, Vincenzo Albanese, Presidente FIMAA Milano Monza e Brianza: «Con l’introduzione dell’obbligo del Cis, come previsto dall’articolo 11 del Regolamento edilizio di Milano entro il novembre 2019, le compravendite in città, relative ad immobili con più di 50 anni, avranno necessità di un nuovo documento attestante la sicurezza statica degli edifici. Un passo necessario visto che a livello nazionale il patrimonio immobiliare risulta decisamente vetusto (il 52% ha più di 50 anni mentre complessivamente l’82% ha più di 30 anni) e che le compravendite residenziali per l’85% riguardano gli immobili esistenti e solo il 15% quelli di nuova realizzazione. In particolare, nell’immediato Dopoguerra, si è costruito troppo in fretta e con materiali non sempre di eccellenza. Ora bisogna correre ai ripari. Gli immobili infatti», prosegue Albanese, «man mano che invecchiano offrono sempre meno garanzie e hanno meno valore. Oggigiorno l’acquisto della casa segue logiche differenti rispetto al passato. La qualità dell’investimento non dipende esclusivamente dalla posizione, secondo il vecchio “mantra” dell’immobiliare che vedeva tra le prime 3 caratteristiche centrali per l’acquisto “la location, la location e la   location”, ma sempre più dalle caratteristiche dell’edificio. È necessario pertanto dotarsi di strumenti adeguati per conoscere lo stato del proprio appartamento, come per esempio, il fascicolo del fabbricato, ma soprattutto essere seguiti da esperti. Nella pratica quando si acquista una casa occorre sempre avvalersi di un consulente professionista abilitato, in grado di effettuare i dovuti controlli, anche relativi alla sicurezza dell’edificio. Il fai-da-te non solo è sconsigliato ma può rappresentare un danno al proprio investimento e soprattutto alla sicurezza degli abitanti. I numeri delle compravendite a Milano devono fare riflettere. Lo scorso anno», conclude Albanese, «il totale delle compravendite ha toccato quota 23.700, di cui 2.100 riguardano il nuovo. Occorre realizzare un sistema di incentivi fiscali virtuoso che, come sul fronte energetico, supporti la riqualificazione del nostro patrimonio. E Milano, ancora una volta, avrà il ruolo di laboratorio di sperimentazione e innovazione».