COMPRARE LA NUDA PROPRIETÀ DI UNA CASA QUANTO CONVIENE?

di Samuel Belloni

Non capita spesso di vedere cartelli appesi alle vetrine delle agenzie immobiliari che sponsorizzano la vendita della nuda proprietà di una casa, ma è un’opportunità che esiste e che per chi compra e chi vende può trasformarsi in una scelta di vita davvero vantaggiosa.

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa nel secondo semestre del 2018 con l’ausilio delle agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete, ha realizzato un’analisi sulle compravendite di nuda proprietà.

Da questa ricerca è risultato che il 72,2% delle compravendite analizzate era finalizzata all’investimento a lungo termine, mentre solo il 27,8% riguardava l’abitazione principale. Percentuali molto simili sono state registrate nel 2017, quando gli acquisti per investimento si attestavano al 72,7%, mentre nel primo semestre del 2018 la percentuale era intorno al 79,5%.

Ma che cosa significa comprare o vendere la nuda proprietà dell’immobile?

Dalla parte del venditore ossia l’usufruttuario

Vendere la nuda proprietà significa preservarsi il diritto di abitare in una casa per tutta la vita, sfruttando l’opportunità di incassare una cifra, che altro non è che il valore della casa, tenuto però conto del fatto che poiché si sceglie di restare dentro l’immobile, non potrà essere un prezzo pieno. L’usufruttario è chi, una volta ceduta la nuda proprietà di un immobile, ha il diritto di goderne l’uso per tutta la vita o entro un periodo determinato in fase di contratto. Può essere una persona sola oppure due coniugi. Se vuole, l’usufruttuario può anche affittare l’immobile o vendere l’usufrutto a terze persone nei limiti dei termini previsti nel contratto della vendita della nuda proprietà. Occorre mettere in conto che l’usufrutto è trasferibile ai terzi sempre nei limiti previsti nel contratto della vendita della nuda proprietà, oppure in accordo con il nudo proprietario post-contratto. E questa è una clausola da non sottovalutare.

Da quella dell’acquirente

Chi compra la nuda proprietà acquista un immobile a un prezzo agevolato, in base all’età dell’usufruttuario. Durante il periodo in cui l’usufruttario rimane in casa, la nuda proprietà si rivaluta doppiamente: sia grazie all’incremento del valore di mercato dell’immobile, sia grazie all’avanzamento dell’età dell’usufruttario. Il nudo proprietario è chi ha il diritto di proprietà su un immobile, ma non il diritto di goderne l’uso. Tra i suoi diritti c’è la facoltà di trasferire a terzi in qualsiasi momento la nuda proprietà dell’immobile, potendo nel caso realizzare un guadagno perché l’immobile può essersi rivalutato. E anche questa è una clausola da non sottovalutare.

“Anche delle seconde case si può vendere la nuda proprietà”

Anche delle seconde case si può vendere la nuda proprietà. E nel caso in cui la casa sia affittata, l’usufruttuario continuerà a percepirne gli affitti.

Come si calcola il prezzo di vendita?

Partendo da una perizia professionale del valore del mercato dell’immobile, si applica un coefficiente secondo l’età dell’usifrittuario (abitante/i) della casa. Questi coefficienti sono redatti periodicamente dal Ministero delle Finanze e sono basati sulle aspettative di vita statistica in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore.

Modalità di calcolo

Usufrutto Vitalizio

I valori dell’usufrutto vitalizio e della nuda proprietà possono essere determinati con due diverse modalità:
– Si calcola il valore dell’usufrutto moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso di interesse legale (0,80%) e per il coefficiente stabilito in base all’età del beneficiario; la nuda proprietà si ottiene per differenza algebrica.
– Si applicano al valore della piena proprietà le due percentuali (riportate nel prospetto dei coefficienti) relative all’usufrutto ed alla nuda proprietà, determinate in base all’età del beneficiario.

Usufrutto a Termine

Per il calcolo dell’usufrutto a termine non entrano in gioco i coefficienti moltiplicatori, ma tutto si basa sulla regola secondo cui il valore della nuda proprietà è tanto più elevato quanto più breve è il periodo di durata dell’usufrutto e viceversa.
Da un punto di vista strettamente algebrico ogni anno di minor durata dell’usufrutto fa aumentare il valore della nuda proprietà del 0,80%.

Chi paga le spese e le tasse sulla casa?

Generalmente le spese di manutenzione ordinaria dell’abitazione sono a carico dell’usufruttuario, ossia custodia, amministrazione, manutenzione generale, che è tenuto a mantenere l’immobile in buono stato, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario. Così come le spese straordinarie, sono di prassi a carico del nudo proprietario. Anche se possono diventare oggetto di trattativa tra le parti. Le tasse sulla casa di regola sono a carico di chi ha la disponibilità del bene, proprio perché gode di un diritto reale. L’articolo 1008 del codice stabilisce infatti che ” l’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito”.

Di prassi che età hanno le persone che hanno scelto di puntare sulla nuda proprietà?

Dall’analisi di Tecnocasa si evince che gli acquirenti di nuda proprietà hanno un’età compresa tra 35 e 44 anni nel 29,3% dei casi e tra 18 e 34 anni nel 22,0% dei casi. Mentre i proprietari hanno un’età superiore a 54 anni nel 73,9% dei casi. Riguardo invece le motivazioni che spingono i proprietari a vendere con la formula della nuda proprietà risulta che la maggior parte dei venditori (68,4%) lo fa per reperire liquidità e quindi per mantenere un certo tenore di vita, oppure per far fronte ad esigenze legate all’avanzare dell’età e a volte per sostenere i figli nell’acquisto della casa.

Quali sono le tipologie maggiormente compravendute con la formula della nuda proprietà?

I trilocali con il 27,5% delle preferenze. Seguono a parimerito i bilocali e quattro locali con il 25,0% delle scelte, mentre soluzioni indipendenti e semindipendenti si attestano al 12,5%.