COMPRARE UNA CASA PER LE VACANZE, QUALI I PREZZI AD OGGI?

Spesso quando si va in vacanza in un posto e si ha voglia di tornarci , viene spontaneo pensare all’opportunità di un investimento sul mattone per una seconda casa per tornarci e passarci non solo le vacanze, ma anche quei periodi in cui durante l’anno, nei weekend si ha voglia di fuggire dagli impegni quotidiani. Scegliere però non è sempre semplice. Perché tanti sono i fattori che possono influenzare le nostre scelte. Il prezzo in primis.

L’Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2018 di FIMAA-Confcommercio (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari) con la collaborazione della Società di Studi Economici NOMISMA ha “fotografato” l’andamento del mercato 2018 delle case per vacanza in Italia, attraverso l’analisi dei dati delle compravendite e delle locazioni di 203 località di mare e 112 di montagna e lago registrando una crescita della domanda.

Rispetto al 2016, infatti, nel 2017 le transazioni registrate a livello complessivo sono aumentate del 3,5%: in particolare, le località marine hanno fatto segnare +4,8%, quelle lacuali +8,0%, mentre quelle montane sono diminuite del -4,3% .

Nel 2018, il prezzo medio per l’acquisto di un’abitazione turistica in Italia si attestava a 2.173 euro al mq commerciale, con un trend dei prezzi di vendita delle case per vacanza in ulteriore contrazione (flessione annua pari a -2,5%). L’Umbria è stata la regione che ha registrato il calo più intenso (-4,5%), a seguire Abruzzo e Lazio (-4,0%) e Sardegna (-3,5%).

Nelle località marine, il calo maggiore dei prezzi medi di compravendita degli appartamenti nel 2018 si è registrato in Abruzzo e Lazio (-4,1%), quello più contenuto in Puglia (-0,4%). Tra le località di montagna o lago la maggiore variazione negativa è in Umbria (-4,5%) e, a seguire, in Abruzzo (-3,9%), mentre in Friuli Venezia Giulia si è rilevata una sostanziale stabilità.

Santa Margherita Ligure, nota località della riviera ligure orientale, si conferma ancora una volta in cima alla classifica delle principali località turistiche per quanto riguarda i prezzi massimi di compravendita di appartamenti top o nuovi, con valori pari a 13.000 €/mq. Completano il podio Capri con 12.800 €/mq e Forte dei Marmi con 12.700 €/mq.

A seguire, si trovano le più rinomate località montane italiane: Madonna di Campiglio, Courmayeur e Cortina d’Ampezzo.

E parlando di locazioni…

Nel 2018, il mercato della locazione delle abitazioni ha segnato un +1,1% su base annua, in miglioramento rispetto al 2017, beneficiando della crescita dei flussi turistici. L’aumento ha interessato tutte le zone turistiche: +1,5% nelle località lacuali, +1,1% le località marittime e +0,9% la montagna.

Anche nel 2018 i prezzi di mercato delle abitazioni turistiche sono diminuiti, facendo segnare una flessione del -2,5% rispetto all’anno precedente, in linea con la variazione registrata nel 2017. A far segnare gli arretramenti più marcati sono state le località dell’Umbria (-4,5%), dell’Abruzzo (- 4%) e del Lazio (-4%). Non sono mancate riduzioni piuttosto significative delle quotazioni anche in corrispondenza di alcune delle località italiane più rinomate (Santa Margherita Ligure -6,3%, Forte dei Marmi -4,2%, Madonna di Campiglio -3,5%, Sorrento -3,4%). In Puglia, la flessione media delle quotazioni si sta assottigliando (-0,4%), annullandosi nel caso di Ostuni, Vieste, Manfredonia, Peschici e San Giovanni Rotondo. All’interno dei singoli mercati, sono in genere gli immobili usati e localizzati nelle zone periferiche ad evidenziare i segnali di debolezza più accentuati, con cali medi dei prezzi delle abitazioni che vanno dal -2,6% nelle località lacuali al -3% in montagna e -3,3% al mare.

Tengono maggiormente gli immobili di qualità e nuovi, per i quali si registra una flessione media annuale del -1,2% nelle località lacuali, del -1,9% al mare e del -2% in montagna. Dal comparto locativo emergono segnali di maggiore stabilità in termini di valori. Il dato medio, sintesi dei canoni richiesti in giugno, luglio e agosto nelle singole località turistiche monitorate, segna un +1,1% su base annua, in aumento rispetto al 2017. La lenta ripresa del comparto trova conferma nella crescita progressiva delle compravendite degli immobili localizzati nelle località turistiche (+3,5%), sebbene con una intensità più contenuta rispetto al 2016, anno in cui l’attività transattiva ha trovato il suo apice (+20,2%).

Rispetto al 2016, infatti, nel 2017 le transazioni registrate a livello complessivo sono aumentate del 3,5%: in particolare, le località marine hanno fatto segnare +4,8%, quelle lacuali +8,0%, mentre quelle montane sono diminuite del -4,3% .

Nel 2018, il prezzo medio per l’acquisto di un’abitazione turistica in Italia si attestava a 2.173 euro al mq commerciale, con un trend dei prezzi di vendita delle case per vacanza in ulteriore contrazione: il dato medio ha fatto segnare una flessione annua pari a -2,5%.

Dove si fanno i migliori affari?

L’Umbria è la regione che ha registrato il calo più intenso, per ovvie ragioni, (-4,5%), a seguire Abruzzo e Lazio (-4,0%) e Sardegna (-3,5%).

Nelle località marine, il calo maggiore dei prezzi medi di compravendita di appartamenti nel 2018 si è registrata in Abruzzo e Lazio (-4,1%), quello più contenuto in Puglia (-0,4%); tra le località di montagna o lago la maggiore variazione negativa è in Umbria (-4,5%) e, a seguire, in Abruzzo (-3,9%), mentre in Friuli Venezia Giulia si è rilevata una sostanziale stabilità (-0,1%).

Santa Margherita Ligure in Liguria, si conferma ancora una volta in cima alla classifica delle principali località turistiche per quanto riguarda i prezzi massimi di compravendita di appartamenti top o nuovi, con valori pari a 13.000 €/mq. Completano il podio Capri (NA) con 12.800 €/mq e Forte dei Marmi (LU) con 12.700 €/mq. A seguire, si trovano le più rinomate località montane italiane: Madonna di Campiglio (TN), Courmayeur (AO) e Cortina d’Ampezzo (BL) [tavola C].  Nel 2018, il mercato della locazione delle abitazioni segna un +1,1% su base annua, in miglioramento rispetto al 2017, beneficiando della crescita dei flussi turistici. L’aumento ha interessato tutte le zone turistiche: +1,5% nelle località lacuali, +1,1% le località marittime e +0,9% la montagna. Osservatorio Turistico, 2 Agosto 2018 3 Anche nel 2018 i prezzi di mercato delle abitazioni turistiche sono diminuiti, facendo segnare una flessione del -2,5% rispetto all’anno precedente, in linea con la variazione registrata nel 2017. A far segnare gli arretramenti più marcati sono state le località dell’Umbria (-4,5%), dell’Abruzzo (- 4%) e del Lazio (-4%). Non sono mancate riduzioni piuttosto significative delle quotazioni anche in corrispondenza di alcune delle località italiane più rinomate (Santa Margherita Ligure -6,3%, Forte dei Marmi -4,2%, Madonna di Campiglio -3,5%, Sorrento -3,4%). In Puglia, la flessione media delle quotazioni si sta assottigliando (-0,4%), annullandosi nel caso di Ostuni, Vieste, Manfredonia, Peschici e San Giovanni Rotondo. All’interno dei singoli mercati, sono in genere gli immobili usati e localizzati nelle zone periferiche ad evidenziare i segnali di debolezza più accentuati, con cali medi dei prezzi delle abitazioni che vanno dal -2,6% nelle località lacuali al -3% in montagna e -3,3% al mare. Tengono maggiormente gli immobili di qualità e nuovi, per i quali si registra una flessione media annuale del -1,2% nelle località lacuali, del -1,9% al mare e del -2% in montagna. Dal comparto locativo emergono segnali di maggiore stabilità in termini di valori. Il dato medio, sintesi dei canoni richiesti in giugno, luglio e agosto nelle singole località turistiche monitorate, segna un +1,1% su base annua, in aumento rispetto al 2017. La lenta ripresa del comparto trova conferma nella crescita progressiva delle compravendite degli immobili localizzati nelle località turistiche (+3,5%), sebbene con una intensità più contenuta rispetto al 2016, anno in cui l’attività transattiva ha trovato il suo apice (+20,2%). Osservatorio Turistico, 2 Agosto 2018 4 Il mercato immobiliare in Italia La lenta risalita del settore immobiliare è proseguita anche nel primo semestre del 2018, nonostante il contesto macroeconomico appaia oggi meno favorevole rispetto a qualche mese fa. A complicare il quadro, più che le turbolenze politiche interne, concorre il prospettato epilogo della politica monetaria accomodante della Banca Centrale Europea, che ha fin qui giocato un ruolo decisivo nell’alimentare la tendenza rialzista del comparto. Seppure l’epilogo del Quantitative Easing sia ormai stato pianificato, le proiezioni di medio termine dei tassi di interesse permangono tranquillizzanti, con l’Euribor che dovrebbe mantenersi non distante dall’1% fino al 2020. A riprova della centralità delle politiche creditizie nell’orientamento delle dinamiche del mercato immobiliare del nostro Paese, si cita l’incidenza delle transazioni sostenute da mutuo sul totale, attestatasi negli ultimi anni nell’ordine del 55-60%. È, dunque, ad un fabbisogno di necessità, uscito indebolito dalla crisi sia sul piano patrimoniale che su quello della prospettiva reddituale, che deve essere ricondotto il dinamismo dei recenti anni. L’incremento dell’attività transattiva registrato fin qui non esaurisce in alcun modo il potenziale espansivo, come emerge dall’imponenza delle intenzioni di acquisto. Sono, infatti, oltre 2,6 milioni le famiglie che manifestano ambizioni proprietarie, prevalentemente alimentate dal desiderio di miglioramento della condizione abitativa attuale o dall’esigenza di emancipazione dal nucleo di origine.

Il ritorno della domanda e la stabilizzazione dell’offerta hanno concorso a favorire il lento ritorno verso una condizione di liquidità, con una leggera riduzione dei tempi di smobilizzo e degli sconti sui prezzi attesi. La riduzione dei tempi medi di vendita è un fenomeno iniziato nel 2014, per abitazioni e negozi e solo nel 2015 per uffici, quando sono finalmente maturate le condizioni per un’inversione di tendenza. Da allora la contrazione si è progressivamente intensificata, fino ad arrivare al primo semestre dell’anno in corso, quando l’intensità della contrazione dei tempi si è notevolmente ridotta (in particolare di quelli necessari per la vendita, essendo la tempistica della locazione di per sé molto più contenuta).

L’attenuazione della spinta espansiva, registrata tra la fine del 2017 e l’inizio del 2018, sembra comunque un fenomeno transitorio, a giudicare dalla nuova accelerazione registrata negli ultimi mesi. Ad alimentare la domanda non è più esclusivamente il fabbisogno compresso nel corso della crisi o, più in generale, l’interesse primario, ma il ritrovato slancio della componente di investimento che, fino ad ora, si era mantenuta su posizioni attendiste. La ricomposizione che scaturisce dall’ampliamento del novero delle tipologie di soggetti attivi sul mercato rappresenta un fattore in grado di attenuare la dipendenza da credito e accrescere la capacità di spesa. Il ritorno degli investitori appare da questo punto di vista un passaggio fondamentale non unicamente per aumentare il numero di transazioni, ma per riuscire finalmente ad invertire il trend negativo che caratterizza ormai da un decennio i valori immobiliari. Il venir meno dell’attendismo della componente più liquida e volatile potrebbe rappresentare il punto di svolta di un percorso di risalita, che si riflette solo in maniera parziale nei numeri a consuntivo del primo semestre.

Il mercato delle abitazioni per vacanza In un contesto di forte crescita dei flussi turistici registrati nel 2017 e previsti per l’anno in corso, il mercato delle case vacanze segna un ulteriore incremento delle compravendite di abitazioni nelle località turistiche. Le transazioni registrate sono aumentate nel 2017 (+3,5% rispetto all’anno precedente), seppur con minore intensità rispetto alla variazione registrata nel 2016 (+20,2% su base annua).

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato le compravendite, aventi ad oggetto la casa vacanza intermediate dalle reti Tecnocasa e Tecnorete nel secondo semestre del 2018 ed ha tracciato il profilo dell’acquirente tipo e il taglio preferito.

La tipologia preferita da chi acquista una casa vacanza è il trilocale con il 34,8% delle compravendite, seguita dai bilocali con il 26,3% delle scelte e dalle tipologie indipendenti e semindipendenti che compongono il 24,9% delle transazioni. Rispetto al secondo semestre del 2017, si registra un lieve calo della percentuale di soluzioni indipendenti e semindipendenti ed un leggero aumento della percentuale di bilocali. Questo risultato è spiegabile con il fatto che, anche nelle località turistiche, sono in aumento coloro che acquistano per mettere a reddito visto l’appeal turistico di tante località italiane. Con questa finalità il bilocale si presta maggiormente perché richiede capitali più contenuti e una maggiore facilità di gestione.

Ad acquistare la casa vacanza sono soprattutto persone d’età compresa tra 45 e 54 anni (32,5%), a seguire chi ha tra 55 e 64 anni (27,0%) e tra 35 e 44 anni (18,3%). Un dato che non meraviglia quello che vede il 59,5% degli acquisti di casa vacanza realizzati da over 45: proprio in questa età si ha una maggiore solidità economica che consente l’acquisto della casa “aggiuntiva” così come nella fascia di età più alta si concentrano anche i pensionati che acquistano la casa vacanza che utilizzano per buona parte dell’anno (meglio se al mare o comunque in località con un clima mite in inverno).