IMMOBILI CONVIENE COMPRARE O PRENDERE IN AFFITTO?

Comprare o prendere in affitto? La decisione ovviamente è legata al tipo di liquidità che uno ha a disposizione che di questi tempi può cambiare rapidamente per vari motivi, perdita o cambio di lavoro, che a volte non garantisce immediatamente le stesse garanzie, l’arrivo di un bebé, che prevede molte spese extra da mettere in conto, l’acquisto di un’auto nuova che non si può rimandare. In questo momento in cui i tassi di interesse sono particolarmente convenienti, i prezzi contenuti, anche se in alcune città sta riprendendo la salita, e i canoni di locazione in ascesa a causa di una domanda sostenuta ed un’offerta che inizia a diminuire per il fenomeno degli affitti brevi, l’idea di acquistare una casa è un’opzione molto consigliata dagli esperti immobiliari.
L’analisi parte dal presupposto che si abbia liquidità sufficiente per coprire almeno il 20% del valore dell’immobile e le spese accessorie all’accensione del mutuo. Inoltre, va considerato sempre il rapporto rata reddito. Ossia il calcolo che di prassi le banche fanno prima di concedere un mutuo.

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha preso in considerazione un quartiere centrale, semi-centrale e periferico di tre grandi città: Milano, Roma e Napoli e ha simulato l’acquisto di un bilocale e di un trilocale con un mutuo a 25 anni, al tasso di 1,91%, con copertura al 70% e all’80% del valore dell’immobile. Ovviamente si tratta di casi specifici che, cambiati, possono portare a risultati diversi senza però impedire di trarre delle conclusioni valide a livello generale. Poi sono stati presi in considerazione un bilocale ed un trilocale ed i rispettivi canoni di locazione. La tipologia immobiliare è un appartamento medio usato.

MILANO

A Milano in una zona centrale Porta Romana – Crocetta per un bilocale da 363 mila € la rata, con un finanziamento all’80%, è pari al canone di locazione. Con copertura al 70% sarebbe inferiore al canone di locazione. Per questa ragione l’acquisto risulta la scelta più indovinata. Discorso simile per il trilocale: il mutuo batte l’affitto in entrambi i casi.
Nella zona semi-centrale di Solari – Porta Genova, nel caso di acquisto di un bilocale, la differenza tra rata e canone è minima e l’acquisto sarebbe la scelta opportuna, soprattutto con copertura all’80%. Nel caso di acquisto di un trilocale la rata supera il canone di locazione in caso di finanziamento all’80%, quindi si potrebbe valutare l’affitto. Se si ricorre ad un mutuo al 70% rata e canone si equivalgono e per cui l’acquisto sarebbe auspicabile.
In una zona periferica, come Barona – Santa Rita, l’acquisto vince sempre rispetto all’affitto; infatti il canone di locazione risulta essere sempre superiore rispetto alla rata.

ROMA

Nella Capitale, in centro e nello specifico nel Ghetto Ebraico, conviene l’acquisto solo nel caso in cui il trilocale è finanziato al 70% e quindi si anticipi una buona parte del capitale. Negli altri casi conviene la locazione. Nella zona semi-centrale di Prati – Cola di Rienzo, l’affitto vince solo nel caso dell’acquisto di un trilocale finanziato all’80%. Negli altri casi conviene sempre l’acquisto dell’immobile. In periferia, a Centocelle – Faggi, l’acquisto è la scelta migliore in tutti i casi considerati.

NAPOLI

Nel capoluogo partenopeo conviene sempre l’acquisto. Unica eccezione il caso del trilocale finanziato all’80% nel quartiere Fuorigrotta.

Tirando le somme, al di là dei casi specifici, l’acquisto risulta sempre la scelta più opportuna, soprattutto nelle zone periferiche dove i prezzi sono più bassi (dall’inizio della crisi le zone periferiche delle grandi città hanno avuto una contrazione del 40%). Nelle zone centrali e talvolta  semi-centrali più costose, l’affitto potrebbe risultare più conveniente dell’acquisto. Questo perché il gap tra i canoni di locazione delle zone centrali e di quelle periferiche è più basso di quello esistente tra i prezzi delle medesime zone. In questo momento il mercato offre ancora valide occasioni, ma il trend dei valori è in salita, motivo in più quindi per acquistare, alla luce anche dell’attesa rivalutazione degli immobili.