PREVISIONI IMMOBILI, CHE COSA ACCADRÀ E COSA BISOGNA ASPETTARSI?

di Patrizia Salsi

“Il settore immobiliare italiano si trova a fronteggiare una situazione inedita e dalle conseguenze potenzialmente drammatiche”, questo è quanto si legge nell’Osservatorio sul Mercato immobiliare – Marzo 2020 di Nomisma presentato alla fine di marzo via streaming presso la sede bolognese della Società a causa dell’emergenza COVID-19. Per Nomisma rispetto al 2008, quando la deflagrazione della crisi colse molti impreparati, l’attuale ristagno generato dal Coronavirus per quanto rapido, ha comunque lasciato uno spazio di intervento che ha consentito, al momento, di limitarne la diffusione. Quali sono gli scenari per il mondo immobiliare previsti per Nomisma? Lo scenario meno negativo prevede un arretramento nel prossimo triennio di 278 mila transazioni residenziali (di cui 48,4 mila nel 2020) e 9,4 miliardi di euro di investimenti (di cui 2,6 nel 2020). Quello più più negativo stima una perdita di 587 mila unità (di cui 118,8 mila nel 2020) e 18,3 miliardi di euro di investimenti (di cui 5,8 nel 2020).

Riguardo al settore residenziale Nomisma prevede nei prossimi anni una perdita tra i 54,5 e i 113 miliardi di euro di fatturato (nel 2020 è compresa tra i 9,2 e i 22,1 miliardi di euro). Con riferimento ai prezzi, la società bolognese stima flessioni medie comprese tra il -1,3% ed il – 4% nel biennio 2020-2021, mentre per il 2022 stima una flessione dei valori in leggera attenuazione.

Il quadro che si profila evidenzia un contrasto stridente con i risultati registrati da Nomisma nel 2019, che segnalavano un generalizzato miglioramento rispetto agli anni passati

Sul fronte degli immobili d’impresa, l’attività transattiva nel 2019 aveva prodotto una crescita vicina alla doppia cifra nel corso della seconda parte dell’anno, che ha portato a chiudere i dodici mesi con + 5,3%, con il segmento commerciale, che ha ben performato per tutto l’anno, attestandosi ad un +6%. Insomma proprio in corso di ripresa, quando questo questo segmento ha superato le 600 mila transazioni residenziali, per un fatturato stimabile in 98,3 miliardi di euro nel 2019, il Coronavirus ha bloccato tutto.

Nel 2020 SI PREVEDE UNA PERDITA TRA I 9,2 e I 22,1 MILIARDI DI EURO DI FATTURATO NEL SETTORE RESIDENZIALE E TRA I 2,6 E I 5,8 MILIARDI DI EURO DI CAPITALI INVESTITI NEL SEGMENTO CORPORATE

Settore residenziale

Riguardo al settore residenziale Nomisma stima contraccolpi decisamente negativi, ma la posizione più critica si registrerà in corrispondenza degli immobili d’impresa che presenteranno un riflesso recessivo diretto e immediato.

Investimenti immobiliari corporate

Più controversa appare la situazione degli investimenti immobiliari corporate (complessi cielo-terra di valore superiore a 5 milioni di Euro), considerato come essi abbiano presentato un dinamismo eclatante fino a poche settimane prima dello scoppio di Covid-19. Nel corso del 2019 gli investimenti corporate nel comparto hanno raggiunto l’ammontare record di 12,3 miliardi di euro. Uno dei fattori che rallenterà il recupero per Nomisma sarà la già più volte richiamata inefficienza dei valori immobiliari incapaci ad adattarsi alle mutate condizioni di contesto. La troppo decantata resilienza rischierà di rivelarsi, ancora una volta, un fattore di salvaguardia solo apparente. Fondamentale, per il futuro sarà solo una cosa: la futura propensione delle famiglie a indebitarsi per acquistare una casa e per altri avere la priorità di fare investimenti nel mondo immobiliare.

STATI UNITI

“Il Coronavirus ha fatto scendere l’interesse degli acquirenti di immobili”, dice  Lawrence Yun, della National Association of Realtors. I dati dell’ultima ricerca NAR ‘Flash Survey: Economic Pulse’, condotta il 16 e 17 marzo, ha rilevato che il 48% degli agenti immobiliari ha notato una diminuzione dell’interesse dell’acquirente attribuibile all’epidemia di Coronavirus. Eppure i tassi ipotecari inferiori alla media stiano tentando gli acquirenti a fare acquisti in ogni caso. I venditori, secondo gli esperti del settore, sono nervosi, l’offerta è in eccesso e i tassi di interesse si sono attestati su minimi storici. Ma c’è già chi avverte che le opportunità per gli acquirenti di concludere buoni affari non saranno a lungo disponibili. I dati NAR mostrano che c’era una carenza di alloggi prima dell’epidemia. Ed è probabile che l’ammorbidimento temporaneo del mercato immobiliare, una volta revocata la quarantena, provocherà un rialzo improvviso dei prezzi se l’offerta non si implementerà con la disponibilità di nuovi immobili. “Questo è il momento giusto per dare affari”, dice John McDowell agente immobiliare con una pluriennale conoscenza del settore. Se il distanziamento sociale ti ha fatto capire che non ami il luogo in cui stai trascorrendo la maggior parte del tuo tempo, questo è un buon momento per considerare l’acquisto di una nuova casa.

Come il settore dell’edilizia abitativa si è adattato per proteggere gli acquirenti

Ora gli agenti immobiliari negli Usa sono costretti, come il resto dei lavoratori, a lavorare da remoto. “Le consultazioni tra acquirenti e venditori sono passate con successo dagli incontri reali a quelli virtuali”, afferma Kate Ziegler , agente immobiliare che lavora per l’Arborview Realty a Boston. “Siamo in grado di inviare ai clienti video di qualsiasi proprietà desiderino vedere”, afferma Leslie Turner titolare della Maison Real Estate a Charleston, nella Carolina del Sud.

Come valutare le preoccupazioni economiche

“Recessione o no, è impossibile fare delle stime sia per l’acquisto di azioni sia per l’acquisto di immobili”, afferma l’esperto finanziario Roger Ma. “L’unica cosa certa ora è che le attuali condizioni di mercato offrono agli acquirenti l’incredibile opportunità di bloccare tassi di interesse storicamente bassi per un mutuo, che nel prossimo futuro aumenteranno di sicuro e tanto, motivo per cui ora tante persone stanno rifinanziando il loro mutuo. Il mio parere? Se aspetti troppo a lungo per acquistare, potresti perdere l’occasione di risparmiare davvero tanto denaro”. 

Oltre ai tassi ipotecari, gli acquirenti di case si stanno probabilmente chiedendo quale sia la stabilità del loro reddito, poiché la paura dei licenziamenti incombe. “Stiamo entrando in un territorio inesplorato”, afferma Michael Zschunke, un agente immobiliare a Scottsdale, AZ. “Se sei preoccupato per i licenziamenti, dovresti acquistare una casa ben al di sotto del  tuo budget in modo tale da avere abbastanza soldi per trovare un altro salvagente per i momenti difficili”. (dati: fonte Nar)