di Sabrina Korner
Il mercato immobiliare è uno di quei settori che è stato maggiormente colpito dalla pandemia del Coronavirus. Proprio nel momento in cui sembrava profilarsi all’orizzonte la possibilità di un ritorno alle cosiddette “vacche grasse”, il Coronavirus ha dato una stangata inaspettata al settore lasciando solo il tempo alle riflessioni per il “the day after”, non solo dal punto di vista della riorganizzazione, assolutamente necessaria, ma anche sotto il profilo economico. «Alla luce dell’emergenza del Coronavirus», spiega Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, «ci aspettiamo un rallentamento dal lato delle compravendite, che già nel 2019 hanno registrato una crescita più contenuta. Sicuramente avremo un calo nel II e anche nel III trimestre del 2020, legato all’impossibilità di portare a termine le compravendite le cui trattative erano già iniziate nei mesi precedenti e dovuto anche al fatto che in questi giorni non si effettuano visite presso gli immobili e di conseguenza è tutto spostato a quando quello che sta accadendo rientrerà. Il ridimensionamento dei volumi potrebbe portare anche ad un ritocco verso il basso dei prezzi, ridimensionandone la ripresa che in alcune realtà, tra cui Milano, era già iniziata. Sul segmento dell’abitazione principale», precisa, «tutto dipenderà da come reagiranno le famiglie, le imprese. Non dimentichiamo che il mercato immobiliare ha vissuto i suoi momenti più difficili in corrispondenza di crisi economiche con impatti importanti sull’occupazione e sulla fiducia. L’incertezza, soprattutto se relativa al posto di lavoro, è una delle variabili che induce prudenza e tende a far procrastinare decisioni importanti come l’acquisto della casa. Ancora una volta, come abbiamo ribadito più volte, un ruolo importante lo avranno gli istituti di credito, in particolare con il loro atteggiamento verso l’erogazione del credito post epidemia. La durata di quest’ultima, delle conseguenti restrizioni e l’efficacia delle manovre di sostegno che si stanno mettendo in essere, saranno tutti elementi decisivi per l’economia nazionale e non solo, incidendo sugli scenari futuri adesso difficilmente immaginabili e prevedibili». Mentre sul fronte affitti Megliola aggiunge: «Il segmento che sta già subendo un effetto immediato è quello degli affitti brevi (dove molti investitori si sono indirizzati) essendo legato al comparto turistico, altamente penalizzato in questo momento. Le conseguenze su questo settore potrebbero andare oltre il periodo dell’emergenza nel nostro paese perché dipenderà anche dal modo in cui anche gli altri stati fronteggeranno l’epidemia. Non si esclude però una probabile migrazione di questi immobili verso il mercato della locazione tradizionale che, negli ultimi tempi, aveva sofferto per la carenza di offerta. Se ciò dovesse accadere anche i canoni di locazione potrebbero leggermente calmierarsi, in particolare nelle città dove il fenomeno degli affitti turistici si è affermato in modo considerevole».
«L’attuale scenario è assolutamente fuori da ogni schema da ogni precedente», spiega Dario Castiglia, Ceo & Founder di RE/MAX ITALIA, «non si tratta di una bolla e, quindi, anche per noi player del settore fare delle previsioni è alquanto complesso. Rispetto ai possibili scenari dell’Osservatorio 2020 sul mercato immobiliare presentato da Nomisma, noi consideriamo più probabile la visione soft della recessione nell’immobiliare, pur sottolineando lo stato di imprevedibilità in cui ci troviamo. Volendo ipotizzare una quantificazione, possiamo prevedere per il 2020 un calo del 10% delle compravendite nell’immediato, che porterebbe le transazioni a 540.000 su base annua. Una graduale ripresa potrebbe registrarsi già dal 2021, per poi essere più marcata nel 2022». Per quanto concerne il trend dei prezzi Castiglia aggiunge: «Noi di RE/MAX siamo tendenzialmente allineati con le previsioni di Nomisma, che ipotizza flessioni medie comprese tra il -1,3% ed il – 4% nel biennio 2020-2021, con una timida attenuazione nel 2022. Vanno poi considerati i casi particolari di piazze come Milano e altre città importanti, che sicuramente saranno più resilienti. In merito alle locazioni, pensiamo che ci sarà un probabile cambiamento rispetto al dilagare degli affitti a breve termine, che subiranno una riconversione in affitti a lungo termine, rivolti prevalentemente a un utilizzo lavorativo e scolastico piuttosto che turistico».
E sul fronte digitale le agenzie ora si dovranno fare ancora di più passi da gigante. «Il Gruppo Tecnocasa», afferma Alessandro Caglieris, Consigliere Delegato Tecnomedia, «ha aderito alla campagna promossa dal Ministero della Salute, per contrastare la diffusione del virus Covid-19. Le agenzie immobiliari Tecnocasa e Tecnorete e le agenzie di mediazione creditizia Kiron, sono chiuse al pubblico, ma continuano ad operare a distanza nel pieno rispetto di tutte le norme previste. I collaboratori immobiliari, creditizi e assicurativi sono a disposizione, virtualmente, del cliente attraverso tutti i mezzi tecnologici: telefono, Chat, WhatsApp, Skype e tutti i siti internet. Ci può spiegare come? «Il gruppo Tecnocasa, all’interno dell’ADVmediapack, offre strumenti cartacei e strumenti digitali. Tutti gli strumenti cartacei hanno una controparte digitale, quindi tutti i nostri periodici, i nostri Tecnocasa magazine e i nostri depliant in questo periodo sono solo realizzati digitalmente, con link dinamici che rimandano al portale, al sito agenzia e alla Local Page di ogni singola agenzia. All’interno delle schede dettaglio immobile, sia sul portale sia sul sito agenzia è presente la Live Chat oppure la TecnoBot. La live chat viene utilizzata dalle nostre agenzie quando sono on line e intercettano il potenziale cliente quando inizia a navigare sulla scheda immobile, da qui inizia una conversazione con l’agenzia come se si trattasse di un incontro in presenza. Questo consente di capire gli interessi del cliente, le sue aspettative per proporgli la soluzione migliore in base alle sue esigenze. Mentre la TecnoBot, operativa già da luglio 2019», precisa Caglieris, «entra in funzione quando l’agenzia è off line. «È stata un’evoluzione importante, perché è diventata la terza porta di ingresso nel mondo Tecnocasa per i clienti che prediligono i canali web e non amano utilizzare i form tradizionali. Si tratta di una normale chat con domande preimpostate e scelta multipla da parte del cliente, questo ci ha permesso di profilare meglio i nostri potenziali clienti. E poi le partnership create e consolidate negli anni, in questo periodo di emergenza sanitaria», sottolinea Caglieris, «ci offrono un grande sostegno per confermare la presenza digitale del Gruppo Tecnocasa. Ad esempio, per le visite interattive da remoto, la nostra rete, in particolare le agenzie che hanno un contratto ADVmediapack attivo, possono usufruire di PrimaVisita, messo a disposizione da Casa.it».
Non solo Tecnocasa, ma anche RE/MAX offre l’opportunità di interagire con i propri clienti con molteplici strumenti. «Partendo dal presupposto che al giorno d’oggi tutti hanno a disposizione uno smartphone, è semplice ingaggiare una persona con una videochat utilizzando strumenti come Facetime, Skype, ecc. A differenza di una semplice chiamata vocale, una videochat è sicuramente più empatica. Per realizzare le visite interattive da remoto, che noi di RE/MAX chiamiamo Open House Virtuali, chiediamo innanzitutto al cliente che mette in vendita l’immobile di eseguire con il proprio smartphone un video-tour della casa guidato dall’agente immobiliare che lo istruisce sui dettagli da mostrare. Il video viene successivamente editato e montato con un’audio descrittivo dell’abitazione realizzato dall’agente stesso. A quel punto il video completo può essere presentato ai potenziali clienti via Zoom o mediante altre piattaforme».
E sul fatto che la professione dell’agente immobiliare diventerà sempre più digitale è oramai un fatto certo. «Ovviamente ci auguriamo che questo periodo passi al più presto», aggiunge Caglieris, «stiamo cercando di rimanere in contatto con tutti i clienti in forma digitale e quando torneremo alla normalità avremo la consapevolezza che il nostro metodo operativo si può attuare anche digitalmente. Per mezzo di questa pandemia, abbiamo reso una difficoltà in opportunità di crescita sia per il Franchisor che per il Franchesee. Quando tutto sarà finito faremo convivere il metodo di lavoro tradizionale col metodo digitale con ancor maggior consapevolezza e convinzione».
«Gli agenti immobiliari americani sono da tempo più evoluti nell’utilizzo delle nuove tecnologie”, prosegue Castiglia, «e l’attuale situazione sta imprimendo ora una forte accelerazione anche alla nostra categoria in Italia che, per poter continuare a lavorare da remoto, si trova a dover utilizzare molto più di prima strumenti come formulari editabili, firma digitale e virtual tour». E sul fronte Italia precisa: «Sicuramente ci sarà la difficoltà da parte di alcuni agenti di capire che è in atto una trasformazione e che sia il presente sia il futuro non saranno mai più uguali al periodo pre-Covid. Chi penserà di poter continuare a operare in maniera tradizionale e non saprà o non vorrà adattarsi al cambiamento, rischierà di trovarsi in serie difficoltà, così come lo saranno tutti quegli agenti immobiliari che non sanno fare squadra. Non si può più rimandare l’utilizzo della tecnologia e dei video». E poi sul fronte dei servizi aggiuntivi Castiglia aggiunge: «Tra i servizi aggiuntivi post Covid, oltre alla sanificazione degli immobili, ci saranno sicuramente gli Open House Virtuali, la realtà aumentata e un uso sempre più ricorrente di documenti editabili e firme digitali».
Riguardo al prestito previsto per nel decreto liquidità che prevede la possibilità di richiedere prestiti fino a 25mila euro senza garanzie e spese di istruttoria What-u ha sentito il parere di Vincenzo Albanese, Presidente di FIMAA Milano Monza & Brianza (Federazione Italiana Mediatori Agenti D’Affari), che è la più grande Associazione del settore dell’intermediazione in Italia, con oltre 12mila imprese associate per un totale di oltre 45mila addetti e rappresenta tutto il comparto della Mediazione: agenti Immobiliari, mediatori merceologici, mediatori creditizi, agenti in attività finanziaria e agenti di servizi vari. «Sullo stanziamento dei 25mila euro sono al momento scettico. Tra l’altro le situazioni si evolvono velocemente, bisogna verificare come poterli spendere. Al momento quello che è necessario fare è riprendere quanto prima il lavoro, anche quello lasciato in standby, come le proposte di acquisto, gli atti notarili, la formalizzazione degli atti di vendita, che coinvolgono decine di migliaia di famiglie. Perché queste situazioni, se non governate e non gestite al meglio, potrebbero generare una serie di contenziosi anche importanti tra le parti». E anche per Albanese concorda sul fatto che il futuro della professione dell’agente immobiliare sarà sempre più telematico. «Al momento credo che almeno l’80%, se non di più delle agenzie immobiliari, non sia ancora preparato a un futuro quasi al 100% tecnologico. E anche se questo è un passo divenuto, dopo l’esperienza fatta con il Covid-19, irrinunciabile, a mio avviso si potrà concretizzare dall’inizio del prossimo anno. In una compravendita sono due le figure, c’è un venditore e un acquirente, quindi i nuovi strumenti e le nuove modalità digitali con cui affrontare una visita virtuale, fare una proposta, un acquisto, dovranno essere fruibili da entrambe le parti. E questo sarà il vero problema. Perché di prassi la clientela con maggiori risorse è quella più anziana e non tutti sono così evoluti sul fronte tecnologico. E poi non dimentichiamo che l’Italia ha 8000 comuni, ognuno con caratteristiche e possibilità di accedere alla tecnologia differenti. Sicuramente quello che bisogna tenere presente è che un agente immobiliare dovrà comunque iniziare a lavorare diversamente conclude Albanese, “i tempi di vendita di un immobile si allungheranno, ma non ci si deve scoraggiare. È vero il mercato si era ripreso e i segnali positivi avevano fatto tirare un sospiro di sollievo a molti operatori del settore. Ma ora è il momento di rimboccare le maniche, se non si vuole fare la fine della cicala, della famosa favola che insegna che occorre arrivare preparati ad affrontare i momenti difficili, impegnandosi ancora di più prima».
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