SAN MARINO SALE LA VOGLIA DI ACQUISTI NEL MATTONE

di Patrizia Vieri

Di San Marino abbiamo parlato recentemente, ma dopo le copiose richieste ricevute per approfondire alcuni aspetti che riguardano non solo l’acquisto di un immobile, ma molto altro, abbiamo deciso di fare il bis intervistando Marco Bizzoni, Presidente e Ceo di RE/MAX della Repubblica di San Marino.

La prima domanda, come si suol dire d’obbligo, tenuto conto della situazione attuale riguarda il mercato immobiliare italiano dopo il lockdown e in una situazione di distanziamento sociale che si è riflessa e tuttora si riflette pesantemente e inevitabilmente su tutti i settori economici, a parte quelli come la GDO che vendendo beni di prima necessità nel clou della pandemia, hanno addirittura aumentato (oltre che i prezzi) anche le vendite.

«È difficile far previsioni su quello che stiamo affrontando a livello globale è qualcosa di assolutamente nuovo che non trova corrispondenti di riferimento nella storia contemporanea», spiega Bizzoni. «Il lockdown non ha influito negativamente solo sul mercato immobiliare, ma anche sul settore quello turistico, dei trasporti, dell’automobile, questi sono stati e sono i settori che stanno pagando il prezzo più alto per questa pandemia. L’impossibilità di fare visite presso gli immobili sono una grande limitazione, come anche lo saranno i protocolli cui ora dobbiamo attenerci e dovremo attenerci nella fase successiva. Per sopperire a queste mancanze», prosegue Bizzoni, «noi prevediamo un ulteriore sviluppo delle tecnologie, come stanno facendo molti nostri colleghi. RE/MAX è presente in oltre 100 nazioni e in ogni nazione è stato sviluppato il progetto del franchising RE/MAX creando una rete di comunicazione a dire poco eccellente. Noi fungiamo da advisor quindi non offriamo solo un servizio di intermediazione e di consulenza immobiliare alla gente comune, ma ci proponiamo come partner di eccellenza e di supporto per tutte quelle operazioni collegate al Real Estate, che vengono fatte da banche o investitori di settori che ovviamente passano attraverso altre dinamiche perché sono operazioni di fascia medio alta, che si realizzano nel mondo commerciale e industriale come l’alberghiero, quello degli uffici, dei centri direzionali, della logistica».

Tra i paradisi fiscali in Europa che continuano a fare gola a molti, San Marino quello tra i più gettonati, e tra l’altro noi abbiamo ricevuto migliaia di richieste di lettori motivati a un ipotetico trasferimento e investimento. Lei quale feedback ha avuto in questi mesi nonostante il lockdown?

«Si è avvertita una discreta ripresa, anche se il lockdown ha bloccato tutto, perché San Marino è un posto davvero incantevole, che non ha eguali al mondo. Riguardo la retorica sul suo status di paradiso fiscale, che sicuramente gli permette di avere un’imposizione fiscale molto bassa, però è bene sapere che con il Decreto, adottato dal Ministro per l’Economia e le Finanze Padoan il 29 dicembre 2014, al quale ha fatto seguito il provvedimento del 12 febbraio 2014, San Marino è stato espunto dalla “black list” degli Stati e Territori con un regime fiscale privilegiato istituito con decreto del 4 maggio 1999 e i controlli sono consistenti».

E negli ultimi 2 anni, com’è stato l’andamento del mercato immobiliare?

«Riguardo l’andamento dei prezzi negli ultimi due anni nel residenziale c’è stato un calo sostanzioso almeno del 20%».

Ci può raccontare meglio nello specifico l’oscillazione dei prezzi prendendo ad esempio alcune zone?

«Ad aprile, in pieno lockdown, il costo medio degli immobili al mq è stato di 2.280 euro con un aumento del 3,44% che ha fatto lievitare il loro prezzo al metro quadrato a 2.784 euro. La metratura più richiesta è stata il trilocale, quindi si parla di metrature che vanno dai 70 ai 100 metri quadrati. Di prassi si predilige il nuovo, case nuove, con ottime classi energetiche. Ma per il nuovo c’è molta richiesta, ma non c’è una grande offerta. Attualmente sta nascendo il nuovo polo del lusso, un centro commerciale, una mega struttura, un polo della moda, un mega outlet a Seravalle Dogana, che è la zona più vicino a Rimini, al confine con l’Italia, tra le più richieste assieme a Borgo Maggiore.  Qui il nuovo viene venduto a 2.500 euro al metro quadrato e l’usato a 2.000, 2.100 al mq. Poi ci sono zone come Chiesanuova e Montegiardino, dove le abitazioni in media costano dal 20% al 30% in meno, mentre a Gualdicciolo i prezzi hanno avuto un’inflessione del 15%».

Nel centro storico, considerato patrimonio Unesco, qual è la disponibilità immobiliare e quali sono i costi al metro quadrato?

«Il valore è molto simile a quello di Dogana/Seravalle, non c’è grande differenza in quanto l’elemento “prestigio” viene compensato dall’elemento “scomodità” di contro a Dogana/Serravalle manca l’elemento prestigio che viene compensato dalla comodità e l’opportunità di vivere in zone più servite e a pochi passi dal confine italiano. Qui il valore aggiunto di un investimento non va valutato più sotto il profilo residenziale, visto che nel centro storico oramai da anni vivono fondamentalmente poche famiglie, considerate anch’esse storiche, ma sul quello commerciale perché San Marino è una meta turistica molto ricercata».

Il prezzo massimo al metro quadrato al quale sono arrivati gli immobili qual è stato?  

«Il picco massimo è stato raggiunto a marzo 2015 con un valore di 3.111 euro al mq».

Per chi non è residente quali sono i requisiti per comprare una casa e avere la residenza a San Marino?

«Per ottenere la residenza elettiva si deve comprare una casa a un prezzo non inferiore ai 500.000 euro o in alternativa si può comprare un immobile grezzo a 350mila euro per il quale però si devono affrontare spese di ristrutturazione o ultimazione pari almeno a 150mila euro».

In pratica per un immobile si deve per forza partire da una base di 500mila euro… Ma chi spende più di 500mila euro ha almeno dei vantaggi ad ottenere la residenza elettiva e ad avere una casa a San Marino e se sì quali sono?

«L’unico vantaggio è che qualsiasi cifra si spenda non inferiore ai 500mila euro si pagano molte meno tasse rispetto all’Italia. E quindi chi acquista una casa a San Marino deve mettere in conto solo una tassa di 1000 euro e un’altra tassa da pagare una tantum di 10mila euro. Quindi in totale la spesa è di 11mila euro. Va tenuto conto che se ci si sposta con la famiglia, ogni componente del nucleo familiare che vorrà ottenere la residenza elettiva dovrà pagare 20mila euro una tantum. Ma questo non è un passo obbligatorio. Perché la residenza elettiva può richiederla solo il proprietario dell’immobile».

Quante tipologie di residenze prevede la legislazione di San Marino?

«Si può ottenere la ‘residenza elettiva’ con un investimento su un immobile residenziale di un minimo di € 500.000,00. Oppure quella economica, concessa agli imprenditori, che devono essere titolari almeno del 51% dell’azienda, assumere a tempo indeterminato da 1 a 3 lavoratori residenti, fare fronte al pagamento di un contributo annuale per prestazioni sanitarie e assistenziali pari a 350 euro pro capite e al momento della richiesta deve effettuare un deposito bancario vincolato di 75mila euro somma che deve essere innalzata a 150mila euro entro due anni dall’ottenimento della residenza».

A San Marino ci sono oltre 7mila case sfitte. Come mai?

«Perché il mercato per tanto tempo è stato limitato alle compravendite in loco. Sulle locazioni si riscontra una significativa difficoltà legata al fatto che la Repubblica di San Marino è uno Stato Indipendente con regolamentazioni proprie. Le zone più richieste, anche per quanto riguarda le locazioni, come per le compravendite, sono quelle maggiormente servite ovvero Serravalle, Borgo Maggiore e Domagnano. Per i trilocali il canone mensile oscilla tra i 700/800 euro».

 Chi volesse fare nascere un’attività a San Marino quali agevolazioni fiscali avrebbe?

«Le agevolazioni sono tante, basta collegarsi al sito Consiglio Grande e Generale per leggere l’ampia casistica https://www.consigliograndeegenerale.sm/. Nella Repubblica di San Marino, è possibile aprire società di capitali e scegliere tra due due forme giuridiche, la S.r.l (Società a Responsabilità Limitata) anche con unico socio oppure la S.p.A (Società per Azioni). L’ammontare del capitale sociale non può essere inferiore a: 25.500 euro nelle società a responsabilità limitata e 77.000 euro nelle società per azioni». 

• S.r.l.

Società a Responsabilità Limitata

• Capitale minimo
  Il capitale minimo di una Srl è di 25.500€
  • Versamento del capitale
    Il capitale in denaro dev’essere versato almeno per metà entro i 60 giorni dalla data d’iscrizione al Registro. L’eventuale parte eccedente dev’essere versata entro 3 anni dall’iscrizione al Registro.
  • Unico socio
    E’ possibile registrare una società con unico socio purché ciò sia menzionato presso il Registro e il capitale sia versato per intero entro 60 giorni dall’iscrizione al registro.
  • Oggetto sociale
    Dev’essere lecito, possibile, determinato e comprendere attività tra loro coerenti
  • Amministrazione
    L’amministrazione della società può essere riservata ad un Amministratore Unico o ad un Consiglio d’Amministrazione con identificazione delle cariche di Presidente e Amministratore Delegato
  • Idoneità dei soci e amministratori
    Persone fisiche non considerati inidonei nell’Art.1, comma 9 della Legge sulle Società

Per chi apre un negozio ci sono agevolazioni?

«C’è una tassazione locale ovviamente agevolata rispetto a quella italiana, però l’attività lavorativa deve essere svolta all’interno del Paese. Fare una sintesi sull’argomento è difficile perché la casistica è ampia. Ma sul sito https://www.consigliograndeegenerale.sm/ si trovano tanti spunti».

Quali sono i vantaggi per i frontalieri?

«Ottenere la residenza. È stato deciso il 17 settembre 2018, con un decreto che nel dettaglio disciplina e specifica requisiti e modalità per l’ottenimento della residenza da parte dei lavoratori frontalieri. La residenza è concessa al lavoratore non iscritto alle liste di avviamento al lavoro che deve essere titolare di un rapporto di lavoro subordinato a tempo indeterminato presso un operatore economico sammarinese e deve, avere svolto  attività lavorativa subordinata in maniera continuativa, ovvero con interruzioni non superiori a giorni 15, negli ultimi quindici anni presso uno o più operatori economici sammarinesi. La domanda può essere estesa anche al coniuge non legalmente separato, purché non ci siano in corso procedure di separazione, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio o al figlio di età non superiore a 25 anni che risulti a suo carico».