CASA IN ITALIA DOMANDA IN CRESCITA, PER INVESTIMENTO SI COMPRA DI PIÙ IN CAMPANIA E SICILIA

In Italia il mercato della compravendita degli immobili è in grande fermento. Dopo il boom del 2021, il numero di compravendite di abitazioni cresce ancora nel primo quadrimestre 2022, ma con minore intensità: a giudizio del 54,2% degli operatori immobiliari Fimaa (Federazione italiana mediatori agenti d’affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia), è stabile sui livelli dell’ultimo quadrimestre del 2021. Ciò avviene per due motivi: la domanda per acquisto che è percepita ancora dinamica, come nel 2021, dal 56,3% di agenti immobiliari, e la quantità di offerta in vendita che viene percepita in riduzione dal 51,2%. La risultante di questo “disequilibrio”, a giudizio della maggioranza del campione (58,4%) è una variazione percentuale tendenziale dei prezzi del tutto analoga a quella avuta alla fine del quadrimestre precedente, pari al +4%.

Questa è la fotografia del sentiment del mercato immobiliare residenziale, riferito al consuntivo del primo quadrimestre 2022 e previsioni per il prossimo quadrimestre, realizzato dall’Ufficio studi Fimaa -coordinato da Andrea Oliva, che evidenzia un mercato ancora forte nei fondamentali, ma com’era logico attendersi, con percentuali di crescita “più limitate”. Le risposte sull’indagine, fornite dai rilevatori dei Territori Fimaa (attraverso un questionario online, con metodologia Cawi) hanno riguardato le città e le province di: Agrigento; Alessandria; Ancona; Aosta; Arezzo; Ascoli Piceno; Asti; Belluno; Bergamo; Bologna; Bolzano; Brescia; Brindisi; Cagliari; Campobasso; Catania; Chieti; Como; Cosenza; Cremona; Crotone; Cuneo; Enna; Ferrara; Firenze; Foggia; Genova; Gorizia; Grosseto; Imperia; La Spezia; Latina; Lecce; Lecco; Livorno; Lucca; Mantova; Milano; Modena; Napoli; Novara; Nuoro; Oristano; Padova; Parma; Pavia; Pesaro e Urbino; Pescara; Piacenza; Pisa; Pistoia; Pordenone; Prato; Ragusa; Ravenna; Reggio Calabria; Rieti; Rimini; Roma; Savona; Siena; Siracusa; Sondrio; Taranto; Teramo; Trapani; Trento; Treviso; Trieste; Udine; Varese; Venezia; Verbano-Cusio-Ossola; Vercelli; Verona; Viterbo permettendo di tracciare un quadro congiunturale e significativo dell’attuale momento di mercato e dei prossimi 4 mesi.

La prospettiva e che il prossimo quadrimestre si attesti ancora sugli stessi livelli del quadrimestre appena concluso, sia per il numero di scambi (62,2% dei giudizi), sia per i prezzi medi di vendita (quota del 68,4%)

“Nel 2021 sono state scambiate quasi 749 mila compravendite di abitazioni in Italia”, spiega Andrea Oliva, coordinatore Ufficio Studi Fimaa. “Rispetto al 2019, nel 2021 si sono registrate oltre 144 mila unità scambiate in più (+23,9%), e quasi 190 mila in più di quelle del 2020 (+34%). In questi primi quattro mesi del 2022 la congiuntura del mercato della compravendita abitativa individua una domanda stabile che continua ad esprimere la sua forza, una offerta che comincia a manifestare i primi segnali di minor abbondanza, numero di scambi sui livelli del 2021, e prezzi che crescono delle stesse percentuali registrate nel 2021, ad eccezione dei valori del prodotto nuovo per cui si rileva una maggiore intensità, per via dei probabili rincari dei prezzi delle materie prime”.

Le agevolazioni sulla casa per i giovani e i tassi sui mutui ancora contenuti fanno da volano

Il mercato, secondo più di un quarto del campione, è ancora trainato dalle agevolazioni (estese fino a tutto il 2022) per i giovani con meno di 36 anni (esenzione imposte e mutuo fino al 100%), seguite dagli acquisti per investimento (23,4%). Al terzo posto con il 20,3% dei giudizi sono indicati i tassi di interesse sui mutui, ritenuti ancora competitivi (questi tre item hanno ottenuto il 69,3% di risposte).

Tra le motivazioni più marginali, in base ai giudizi espressi, si annoverano (in ordine decrescente):

• gli investimenti in immobili da parte degli stranieri (6,6%);
• i processi di sostituzione della prima casa; i prezzi ritenuti ancora competitivi; l’interesse per i centri storici (nel complesso 4,5% di risposte);
• la richiesta di seconde case al di fuori dei grandi centri, da vivere in tutte le occasioni (lavoro, studio, vacanza; 2,5% di risposte).

La richiesta di seconde case al di fuori dei grandi centri, da vivere in tutte le occasioni (lavoro, studio, vacanza; 2,5% di risposte).

Tra i punti di debolezza del mercato si segnalano, in ordine decrescente

• le preoccupazioni per le attese di rialzo dei tassi di interesse sui mutui, con il 19,6% di preferenze e per la guerra in corso tra Russia e Ucraina (scelta dal 18,2% del panel);
• al terzo posto nella graduatoria decrescente col 17,8% delle scelte le opinioni riguardanti le caratteristichedell’offerta ritenuta non più abbondante come in passato e che fatica, talvolta, a soddisfare la domanda;
• al quarto posto si ritrova la preoccupazione per l’aumento della tassazione immobiliare con l’annunciata riforma degli estimi (14,1%): questi primi quattro punti di debolezza hanno ottenuto il 69,7% di giudizi;
• a seguire il rincaro dei prezzi delle materie prime che genera rialzi nei prezzi delle abitazioni nuove (11,5%);
• la fiducia delle famiglie minata dall’andamento a chiaroscuri dell’economia (11%);

Con il 7,7% di giudizi la misura del 110% che non ha dato gli effetti auspicati.

Previsioni sulle case vacanza

Le aspettative previste per il secondo quadrimestre 2022 sul numero di compravendite delle case-vacanza sono ancora migliori rispetto a quelle rese per il mercato nel complesso. La maggior quota di agenti immobiliari interpellati si attende infatti:

• numero di compravendite ancora in crescita (48,2% del campione);
• prezzi sui livelli del 2021 (a giudizio del 61,7% degli intervistati);
• canoni di locazione come quelli rilevati nel 2021 (a giudizio del 48,6% del panel, con una quota del 46,3% che ipotizza ancora aumenti.

“L’elevata propensione al risparmio delle famiglie italiane”, afferma Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa, “rappresenta uno dei punti di forza per lo sviluppo dell’economia nei prossimi mesi. I giudizi positivi espressi dai consumatori, interpellati ad aprile scorso dall’Istat, sulle intenzioni di acquistare una abitazione nei prossimi mesi non sono mai stati così elevati dal 2014.

Il mercato è trainato, prevalentemente, dagli acquisti dei giovani che possono accedere ai finanziamenti agevolati, ma poco meno di un quarto di acquisti di abitazioni è per investimento. Considerati gli aumenti che hanno raggiunto i canoni di locazione, rapportati ai prezzi di vendita degli immobili mai così convenienti, nell’attuale fase di mercato l’investimento immobiliare permette di raggiungere interessanti redditività, competitive se confrontate con quelle dei titoli di Stato. E in più si può sperare in una rivalutazione in conto capitale dato che, storicamente, i prezzi abitativi nei periodi di inflazione in ascesa, hanno sempre permesso di mantenere immutato il potere di acquisto”.

Anche l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato uno studio sulle compravendite effettuate nel 2021 attraverso le agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete con un focus bene preciso: evidenziare le diverse proporzione tra gli acquisti di abitazione principale, casa vacanza ed investimento.

Per quanto riguarda l’abitazione principale le regioni con le percentuali più alte sono la Lombardia (85,5%), il Piemonte (83,2%) ed il Friuli-Venezia Giulia (82,5%). In ogni caso, in tutte le regioni esaminate, la componente “abitazione principale” è quella prevalente e non scende mai al di sotto del 49,6% sul totale delle compravendite. L’acquisto della casa “per viverci” si conferma il principale motivo che spinge gli acquirenti verso la compravendita di abitazioni residenziali. Anche nel 2020 era la Lombardia a primeggiare in questa classifica (85,5%).

Dove si acquista di più per investimento

Le regioni con le percentuali più alte sono la Campania (26,9%) e la Sicilia (25,1%). Ad incidere su queste percentuali è certamente la presenza di città come Palermo e Napoli, dove le percentuali di acquisti per investimento sono elevate (superiori al 30%). Anche nel 2020 la Campania era tra le regioni con il più alto tasso di acquisti per investimento.

Chi e dove si comprano di più le case vacanza?

La percentuale più alta si registra in Molise con il 38,9% sul totale delle compravendite in regione, a seguire Trentino-Alto Adige (34,9%) e Abruzzo (31,1%). Anche nel 2020 le prime tre posizioni erano occupate da queste tre regioni, con il Trentino-Alto Adige in testa. Da notare che si tratta di regioni dove gli acquisti di case al mare e di case in montagna occupano un’ampia porzione del mercato residenziale regionale. Bisogna evidenziare inoltre che l’arrivo della pandemia ha determinato un netto aumento di compravendite di case vacanza, con la dorsale adriatica particolarmente apprezzata perché ben collegata da reti ferroviarie e autostradali. Infine, anche regioni come ad esempio Veneto, Liguria, Campania e Lazio hanno un alto numero di compravendite di case vacanza, le percentuali risultano però più basse perché in proporzione prevalgono gli acquisti di abitazione principale e per investimento.