«Scegliere un mutuo non è un passo da affrontare con leggerezza. I fattori da considerare sono tanti e le soluzioni non sono uguali per tutti», spiega Renato Landoni, presidente di Kiron Partner SPA.
E mai come in questo periodo dove l’inflazione sta facendo aumentare tutto tassi compresi, occorre fare le scelte giuste. «Perché un mutuo è un contratto che dura molto anni quindi bisogna mettere in conto tutto» prosegue l’esperto.
Tante sono le domande che di prassi tutti si pongono tutti. Conviene un tasso fisso o variabile. I più bravi si azzardano a valutare anche altre ipotesi ossia se optare per un tasso con cap, a rata costante, misto. Come valutare TAN e Taeg? Come regolare rata, importo e durata del mutuo? Quali assicurazioni sul mutuo sono obbligatorie?
«Il primo passo da compiere è senza dubbio capire quanto si può spendere. In questi casi basta partire dal reddito netto familiare compreso eventualmente anche quello del partner. E sottrarre l’importo di eventuali finanziamenti in corso. Questa operazione permette di comprendere quanto si deve aggirare la propria rata, ossia quanto possiamo permetterci di pagare in base alla forza del nostro reddito», spiega Landoni.
Un’operazione apparentemente semplice, ma che in realtà va valutata assieme ad altri fattori. Come l’IRS (Euro Interest Rate Swap) o Eurirs che è l’indice utilizzato per la determinazione del tasso di interesse di offerta dei mutui a tasso fisso. Il mutuo variabile invece è agganciato agli indici EURIBOR che può avere scadenza a 1, 3 o 6 mesi in base al tipo di rateizzazione o al tasso di riferimento della Bce. Si tratta di tassi che indicano quanto costa il denaro all’ingrosso ossia quanto costa alle banche prenderlo in prestito da altre banche o dalla Bce per brevi scadenze. Le quotazioni degli Euribor e degli Eurirs variano ogni giorno sui mercati, perché ogni giorno in base all’andamento dell’economia possono cambiare le aspettative su come evolverà il costo del denaro.
«In questo periodo i tassi anche se si sono alzati un po’sono ancora convenienti, ma a settembre la situazione potrebbe ovviamente essere differente», prosegue l’esperto.
Tuttavia, mentre il mutuo a tasso variabile espone il mutuatario alle variazione degli Euribor, il mutuo a tasso fisso non lo espone alle variazioni degli Eurirs perché viene deciso tra le due parti di “fissare” l’indice Eurirs rilevato il giorno della stipula e di sommarlo allo spread della banca per arrivare al Tan (Tasso annuo nominale) che poi non cambia più. Detto ciò in media tra Eurirs a 20/25 anni ed Euribor a 1/3 mesi c’è una differenza di 100-150 punti base (l’Eurirs è più caro). Ed è normale dato che il primo è proiettato sul lungo periodo mentre il secondo sul breve. Ecco perché, a parità di spread deciso dalla banca, i mutui a tasso fisso costano in partenza sempre di più rispetto al tasso variabile.
Attenzione al Taeg
Le spese di incasso rata, istruttoria e perizia, assicurazioni obbligatorie devono essere inclusi nel Taeg (Tasso annuo effettivo globale). Quindi bisogna confrontare le varie offerte di mutuo tenendo conto anche di questo tasso. Di prassi più basso è e maggiore è il risparmio. A volte c’è chi commette l’errore di cercare casa senza calcolare quale importo massimo una banca sarebbe disposta a prestare. E in questo caso il rischio di imbarcarsi in proposte di acquisto, versando anche una caparra, che prevedono una richiesta di finanziamento che poi l’istituto di credito valutando la specifica capacità di rimborso del richiedente, non concede.
La maggior parte delle banche concede mutui per importi non superiori all’80% del valore dell’immobile. Questo perché oltre tale soglia l’istituto deve stipulare un’assicurazione obbligatoria per coprire il finanziamento eccedente il cui costo viene però scaricato sul cliente. Difatti le poche banche che erogano mutui oltre l’80% (con possibilità 95%-100%) applicano spread molto più cari rispetto a quelli che le stesse applicano sui mutui entro l’80%.
La carta del voucher
Per evitare di perdere la possibilità di acquistare la casa dei propri sogni è possibile chiedere un voucher mutuo che offre la possibilità di avere una parere di pre-fattibilità creditizia rilasciato dalla banca, prima ancora che venga trovato e scelto l’immobile. In questo modo chi è alla ricerca di una casa e vuole conoscere in anticipo quanto la banca sia disposta a concedergli di prestito ha in mano un voucher che offre l’opportunità di far sapere al venditore che avrà la garanzia di ricevere il prestito. Ovviamente questo voucher ha una durata, che è di 6 mesi, entro i quali si deve fare tutto ossia trovare la casa da acquistare e fissare la data del rogito. Quindi attenzione alle scadenze.
«Come è noto, la fase istruttoria del mutuo è quella in cui le banche analizzano e valutano tutti i documenti necessari. È uno step di fondamentale importanza, perché la concessione del mutuo da parte dell’istituto di credito prescelto dipenderà proprio da questa disamina. Per questo motivo affidare la propria pratica a persone esperte che conoscono le esigenze di tutte le banche, è fondamentale», precisa Landoni. «Anche i costi del mutuo sono una voce da valutare attentamente prima di sottoscrivere il contratto. Oltre alla quota capitale e alla quota di interessi, vanno sostenute anche altre voci di spesa che possono gravare non poco sul futuro mutuatario. Come le spese di istruttoria della pratica, le spese di perizia, le commissioni di incassi, i bolli, le imposte. E poi il costo delle assicurazioni obbligatorie come incendio e scoppio». Che è una copertura obbligatoria, ma non è obbligatorio sottoscriverla con la banca erogante. Alcuni istituti offrono la copertura assicurativa gratuitamente, altri invece chiedono il pagamento di un premio che, poiché obbligatorio, viene incluso nel Taeg.
«Assolutamente da non sottovalutare sono anche le polizze vita agganciate al mutuo», spiega il direttore di Kiron, «che assicurano il rimborso delle rate in caso di svariati eventi, perdita del posto di lavoro, infortunio o morte»”. Una buona polizza di prassi non costa più del 2-3% del valore del finanziamento e anche in questo caso non è obbligatorio sottoscriverla con la banca erogante.
Quale mutuo scegliere?
«Per chi vuole stare tranquillo soprattutto in questo periodo di grande fermento economico può optare per il mutuo a tasso fisso che significa con un tasso di interesse costante per tutta la durata dello stesso. Ciò comporta che la rata di rimborso abbia un ammontare costante nel tempo e che esso sia noto sin dalla stipula del contratto. Il mutuatario ha il diritto di conoscere la somma da rimborsare e la singola rata del mutuo, che comprende il capitale e gli interessi», spiega Landoni. Il tasso che viene applicato al finanziamento è il risultato della somma del tasso di riferimento per i mutui tasso fisso, conosciuto come “Eurirs” (Euro Interest Rate Swap), e lo Spread.
«La caratteristica principale del mutuo a tasso variabile», aggiunge il presidente di Kiron Partner SPA, «è quella di essere legato all’andamento del mercato finanziario e in particolare all’indice di riferimento Euribor». Il tasso di interesse è determinato dalla somma tra il parametro Euribor e lo spread. Quindi se il tasso di riferimento sale la rata del mutuo aumenterà mentre qualora l’Euribor diminuisca, verrà pagata una rata più bassa. Solitamente il tasso iniziale di un mutuo a tasso variabile è più basso rispetto al fisso, ma bisogna tenere presente la possibilità di un rialzo nel tempo, in base all’andamento del mercato. Il mutuo a tasso variabile con CAP invece è un mutuo il cui tasso d’interesse oscilla in base all’andamento di un parametro definito Euribor, che però non può superare una certa soglia (CAP), definendo così un importo massimo per le rate da pagare. «Un mutuo a rata costante è un finanziamento a medio-lungo termine e a tasso variabile in cui l’importo delle rate mensili da versare al creditore è fisso per tutta la durata del finanziamento. A variare, per effetto del rialzo o del ribasso dei tassi di interesse, è la scadenza del prestito. Il mutuo tasso misto è il mutuo erogato dalla banca o dalla società finanziaria che prevede per contratto una modifica del tasso di interesse da variabile a fisso e viceversa durante la durata del mutuo. Di solito il mutuatario richiede un mutuo tasso misto per tutelarsi dalle oscillazioni del mercato finanziario e garantirsi una relativa sicurezza», conclude Landoni.
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