NOMISMA, ITALIA CONDANNATA ALLA RECESSIONE? ECCO COSA DICONO GLI ESPERTI

L’economia degli Stati Uniti è entrata in recessione tecnica. Nonostante le lodi sull’operato di Biden che secondo la Yellen, il segretario Usa del Tesoro, ha dato un’impennata all’economia statunitense ora gli americani si trovano a fare u conti con numeri in ribasso che non promettono nulla di buono. Uno scenario funesto che pare si prospetti pure per l’Eurozona. “Ci troviamo di fronte a un quadro di forte incertezza, tuttavia, non ci sono gli elementi per parlare di recessione, ma è la paura stessa della recessione che può determinare questo rischio” queste le parole di Lucio Poma, Chief Economist Nomisma, per illustrare il quadro macroeconomico, utile per comprendere il contesto in cui si muove il mercato immobiliare.  “Il 2021 ha visto nel mondo una crescita significativa di domanda di materie prime, energia, semiconduttori, che ha determinato un incremento dei prezzi. In particolare, si è verificato un aumento del prezzo del gas, ancor prima del conflitto Russo-Ucraino, che ha avuto ripercussioni sull’intero sistema economico. Tale incremento ha impattato sul prezzo dell’energia elettrica, il prezzo del petrolio è salito e anche quello del carbone è cresciuto notevolmente” ha aggiunto Poma.  “A questo quadro si aggiungono l’inflazione e il rialzo dei tassi di 75 punti da parte della Federal Open Market Committee (FOMC), cosa che non accadeva dal 1994. Aspetto interessante è che, in occasione di questa riunione, i partecipanti hanno portato le loro previsioni sui tassi di interesse attesi per fine 2022, prevedendo che saranno pari a 3,25-3,50%, una differenza di 175 punti rispetto ai tassi di riferimento attuali. Il Paese”, ha concluso Poma, “ha registrato 5 trimestri positivi sul fronte del tasso di crescita del PIL. Da gennaio 2020 ad aprile 2022 la produzione industriale è aumentata dell’1,8%, mentre il fatturato è cresciuto del 43%. I salari reali però diventano sempre più bassi e il Paese sempre più povero. L’occupazione, invece, ha un andamento positivo: se da un lato gli stipendi sono inferiori, dall’altro il rischio di perdere il lavoro è molto più ridotto”.

Le prospettive per l’Italia

“Il PIL registra una crescita più ridotta, ma continua ad aumentare”, ha detto Luca Dondi dall’Orologio, Amministratore Delegato Nomisma. “L’inflazione difficilmente sarà contenuta attraverso manovre restrittive e queste ultime non potranno non avere effetti sull’economia. Si tratta della principale incognita che abbiamo di fronte: un’azione della Banca Centrale Europea che favorirà un peggioramento dello scenario, proprio per cercare di contenere lo spettro dell’inflazione. L’altro elemento che va sottolineato”, ha proseguito, “è il livello fiducia: abbiamo registrato un peggioramento degli indici di fiducia, non tanto da parte delle imprese, ma delle famiglie poiché una parte dei rincari si è riflettuta sul potere d’acquisto, a fronte della rigidità dei salari, che ha reso molti nuclei familiari incapaci di risparmiare. In questo quadro, tuttavia, c’è un elemento che continua a stupire: il desiderio di casa, mai registrato così elevato come in questa fase. Sono oltre 3,3 milioni i nuclei familiari che si dicono intenzionati, potendo, ad acquistare un’abitazione. Colpisce il fatto che in un momento come questo, in cui si tende addirittura a erodere il risparmio, la casa rimanga nell’immaginario collettivo degli italiani un baluardo a cui aggrapparsi”, ha spiegato Dondi. 

Un mercato caratterizzato da una forte domanda, ma da scarsa capacità reddituale

Un altro aspetto messo in evidenza dalle stime Nomisma è la propensione all’indebitamento, significativamente cresciuta in Italia nel corso degli anni. Molte delle famiglie intenzionate ad acquistare un’abitazione ammettono di non poter prescindere dal credito.

L’atteggiamento delle banche, allo stesso tempo, si sta facendo più cauto e questo inevitabilmente porterà a non soddisfare parte delle richieste.

“Per quanto riguarda le compravendite, il 2022 sarà ancora un anno positivo con una proiezione oltre le 700 mila transazioni. Per l’anno prossimo, invece, se ne prevedono poco più di 600mila perché molte domande non si tradurranno in un’effettiva compravendita. Questo rimane un risultato lusinghiero, ma dà l’idea di un ridimensionamento di un mercato che, seppur trainato da una forte richiesta, presenta difficoltà in termini di capacità reddituale”, ha commentato Dondi.

“Con riferimento  ai prezzi, il primo semestre ha registrato una crescita molto consistente. La sostenibilità di questa crescita andrà valutata alla luce del fatto che ci sono avvisaglie di una stabilizzazione, se non di una riduzione, del numero di transazioni”.

L’offerta residenziale non è adeguata alle nuove esigenze

La domanda di casa è caratterizzata dalla ricerca di dotazioni accessorie divenute imprescindibili e dall’esigenza di raggiungere il centro urbano e i servizi in un tempo di 15 minuti da casa, a piedi o in bicicletta. “A questa necessità si contrappone una carenza di offerta sia per le case in vendita sia in locazione, non solo dal punto di vista quantitativo, ma anche qualitativo”, precisa l’amministratore delegato. In particolare, la domanda locativa deve fare i conti con la carenza di immobili di 50-90 mq e oltre i 120 mq, e con una disponibilità pressoché nulla di queste soluzioni abitative nei centri città. Anche in merito alla domanda di acquisto mancano soluzioni tra i 50-90 mq collocate in centro, e provviste di balcone o terrazzo e di ascensore. “Il mercato delle unità immobiliari di impresa, è ancora in difficoltà. La dinamica dei prezzi ha un andamento stabile, sebbene si siano intravisti alcuni timidi segnali di miglioramento. Per quanto riguarda il mercato corporate c’è stato un recupero e il ruolo degli investitori stranieri si conferma centrale. Gli investimenti si sono rivolti ad asset la cui diversificazione tipologica e territoriale è risultata maggiore rispetto al passato. Non c’è dubbio che il settore immobiliare abbia un’inerzia molto favorevole che eredita dal 2021 e dalla prima parte del 2022, ma è altrettanto evidente che ci sono tante insidie davanti”, ha concluso Luca Dondi.

Dice Istat…

Nel secondo trimestre dell’anno l’economia italiana ha fatto registrare una crescita dell’1% in termini congiunturali e del 4,6% in termini tendenziali. La fase espansiva del Pil prosegue pertanto per il sesto trimestre consecutivo, in accelerazione rispetto al primo trimestre dell’anno, quando la crescita era risultata lievemente positiva. La crescita acquisita per il 2022 è pari al 3,4%. Una stima, va detto, provvisoria che riflette dal lato della produzione un calo dell’agricoltura e una crescita sia nell’industria sia nei servizi. Un contributo positivo alla crescita è derivato dalla componente nazionale, mentre la componente estera netta ha generato un apporto negativo.

Il mercato non residenziale è ancora in difficoltà

“Ciò che spinge le persone ad acquistare una casa”, spiega Elena Molignoni, Responsabile dell’Osservatorio Immobiliare Nomisma,  “è soprattutto l’esigenza di migliorare la propria condizione abitativa e non la ricerca di un ritorno finanziario: solo il 5%, a livello nazionale, esprime una domanda di investimento. Le famiglie prediligono abitazioni che offrono elementi come una buona efficienza energetica, dotazioni accessorie, spazi verdi, la vicinanza ai servizi. L’esigenza di efficienza energetica, tuttavia, non sempre trova riscontro nell’offerta presente sul mercato e deve fare i conti con il valore incrementale che caratterizza queste strutture, soggette ad una lievitazione dei costi. Per quanto riguarda il patrimonio abitativo dato in locazione, solo il 18% presenta un’elevata prestazione energetica, a conferma della scarsa qualità dello stock destinato all’affitto”, ha spiegato Molignoni. 

La distribuzione delle compravendite e il mercato della locazione

“Nella media l’11% delle compravendite residenziali è stato registrato nei centri urbani e il 44,5% nelle periferie. La sostenibilità di questi livelli di mercato dipende anche dal rapporto tra i prezzi delle varie zone urbane” ha dichiarato Elena Molignoni, Responsabile dell’Osservatorio Immobiliare. 

Nell’ultimo semestre la domanda di locazione ha rappresentato il 42% della domanda presente sul mercato ed è leggermente cresciuta rispetto all’anno scorso. Nonostante questo lieve aumento, si è ancora molto lontani dal punto di equilibrio acquisto-locazione rilevato nel periodo pre-Covid. 

Come ha evidenziato la Responsabile dell’Osservatorio Immobiliare, “sono principalmente due le motivazioni che spingono la domanda di affitto: una percentuale esigua di famiglie sceglie questa opzione per ragioni familiari e lavorative, mentre la maggior parte si orienta sulla locazione perché si sente esclusa stabilmente o temporaneamente dal mercato della proprietà”.

Nell’ultimo anno il mercato dell’affitto è stato animato da giovani coppie, single e studenti, e dai nuclei monogenitoriali, mentre è risultato marginale il ruolo ricoperto dai lavoratori non residenti e dai trasferimenti di residenza delle famiglie.

La risalita dei prezzi tocca anche uffici e negozi

Al 30 giugno 2022 la variazione annuale dei prezzi delle abitazioni è risultata pari al +2,9% nella media dei 13 principali mercati nazionali, con un range di variazione che va dal +6,3% di Milano al -0,2% di Venezia Laguna. Un risultato, secondo Nomisma, coerente con l’intensità della domanda e l’incremento delle compravendite. La dinamica di rialzo dei prezzi ha interessato anche uffici e negozi che, dopo 13 anni di flessione, hanno registrato per la prima volta una variazione positiva dei prezzi, timida risalita dovuta alla riduzione del potere contrattuale della domanda.

“Negli ultimi due anni, inoltre, si è affermato il comparto living e anche per l’hospitality abbiamo riscontrato un ritorno da parte degli investitori”, ha . 
Se si osserva l’origine dei capitali, in questi ultimi 10-15 anni il mercato italiano è cresciuto soprattutto grazie al capitale straniero e in termini di geografia Milano rimane centrale per gli investitori. Per quanto concerne le aspettative dei prossimi mesi, posto che le proiezioni del quadro economico e politico sono molto peggiorate soprattutto da parte dei consumatori, ci aspettiamo di chiudere il 2022 in modo positivo, rispetto al 2021, anche se il secondo semestre non sarà dinamico come il primo”, ha concluso Zanlorenzi.