APPROVATA LA DIRETTIVA SULLE CASE GREEN, A MARZO IL VOTO DEFINITIVO IN PLENARIA

Oggi è stata discussa e approvata in Commissione al Parlamento Europeo, con 49 voti favorevoli, 18 contrari e 6 astenuti, la direttiva che potrebbe avere il più grande impatto sul mercato immobiliare nei prossimi anni. A marzo si attende il voto in plenaria del Parlamento. La direttiva sulle “case green” infatti prevede che entro il 1° gennaio 2030 tutti gli immobili residenziali debbano raggiungere la classe energetica E e, entro il 2033, la classe D con l’obiettivo di arrivare a zero emissioni nel 2050.

Questa normativa ha l’obiettivo di ridurre le emissioni di gas serra provenienti dal settore immobiliare, che secondo l’Agenzia Europea dell’Ambiente nel 2020 causava il 35% delle emissioni in Europa, tra combustibili fossili, elettricità e riscaldamento. La buona notizia è che tra il 2005 e il 2020 queste emissioni sono calate complessivamente del 25% nel continente, con forti differenze tra paesi all’avanguardia come la Svezia (-68%) e altri come Lussemburgo, Romania o Lituania che sono migliorati di meno del 5%; l’Italia si ferma al -18%

Oggi in Italia 9,8 milioni di edifici, pari al 78% del totale, è in classe energetica E o peggiore, corrispondente a circa 27 milioni di abitazioni residenziali. Stimando una spesa per famiglia (e quindi per abitazione) di 20 mila euro, il costo complessivo di questa manovra sarebbe di 540 miliardi di euro, pari a circa 20 finanziarie. Ed entro il 2033 bisognerebbe ristrutturare 7.400 case al giorno.

Sarebbero per ora esclusi dalla normativa i palazzi catalogati come beni culturali, quelli all’interno dei centri storici o che potrebbero subire una diminuzione del valore architettonico, le seconde case e gli edifici di culto. 

Le possibili sanzioni per chi non rispetta le normative verranno lasciate a discrezione dei singoli governi, ma di sicuro si andrà incontro a una perdita notevole di valore degli immobili che non rientrano in queste classi energetiche

Impatto sul mercato dei mutui green

Per finanziare gli interventi di efficienza energetica sugli immobili o l’acquisto di una nuova casa ad alta efficienza energetica è possibile richiedere un “mutuo green”. Secondo i dati di MutuiOnline.it la crescita dei mutui verdi è stata vertiginosa negli ultimi anni: le erogazioni sono aumentate di più di 3 volte (sul totale del mix) dal 2021 al 2022, dimostrando un forte interesse dei consumatori per queste tipologie di mutuo, anche grazie a tassi mediamente più bassi rispetto a quelli dei mutui standard. Nella maggior parte dei casi le banche offrono infatti uno sconto di 10 punti base sul costo del mutuo.

Ovviamente anche i mutui green hanno risentito dell’aumento dei tassi dell’ultimo anno, trend confermato ancora a inizio febbraio dall’aumento di 50 punti base da parte della BCE. Se a gennaio 2022 il costo medio di un mutuo green a tasso fisso da 140 mila euro a 20 anni per un immobile da 200 mila euro era dell’1,2%, pari a una rata da 658€, oggi per la stessa richiesta di spenderebbero 821€ al mese, con un tasso del 3,6%: un aumento del 25%. Un simile aumento si vede anche nei tassi variabili che sono passati da una media di 0,47% a 2,93%, facendo aumentare le rate del 26%. L’ultimo aumento della BCE porterà ad un ulteriore aumento potenziale del costo del 5%.

Infine dai dati dell’Osservatorio MutuiOnline.it si evidenzia come gli importi medi richiesti per i mutui verdi siano sensibilmente più alti rispetto a quelli dei mutui standard (170.367 € vs 129.149 €) e vengano richiesti soprattutto da giovani con il 61,6 % delle richieste da under 36 rispetto al 34,9% dei mutui standard

“In questo contesto di aumento dei tassi da parte della BCE, che ci auspichiamo possa rallentare già a partire dalla prossima riunione di metà marzo, si inserisce questo provvedimento sulle “Case Green” con un potenziale forte impatto sul mercato immobiliare italiano, e di conseguenza sui mutui, che sarà portato sui banchi del Parlamento Europeo il prossimo mese. Si tratta di una decisa spinta “green” della UE per ridurre l’inquinamento da gas serra degli immobili residenziali, che oggi rappresentano il 35% delle emissioni nel nostro continente. In quest’ottica”, spiega Alessio Santarelli, Direttore Generale della Divisione Broking del Gruppo MutuiOnline e AD di MutuiOnline S.p.A. “i mutui green”, consentono anche di risparmiare 10 punti base sul tasso, a patto che si abbia come finalità l’acquisto o la riqualificazione di immobili ad alta efficienza energetica. Nonostante le richieste per questa tipologia di mutui siano cresciute molto negli ultimi mesi, per le banche non sempre è possibile distinguere la motivazione del finanziamento, oltre a non garantire la certezza del salto energetico a fine lavori, e questo rappresenta di certo un ostacolo da superare”.

I classici mutui

Secondo le analisi condotte da Kìron Partner SpA su base dati interna, a livello nazionale la durata media del mutuo passa da 24,7 anni del 2021 a 26 anni del 2022. Segmentando per fasce di durata, emerge che il 78,8% dei mutui ha una durata compresa tra 21 e 30 anni (72% nel 2021) e il 21,2% si colloca nella fascia 10-20 anni (27,9% nel 2021), mentre i prestiti ipotecari di durata inferiore a 10 restano residuali.

Nel primo semestre 2022 l’importo medio di mutuo erogato sul territorio nazionale si attesta a 120.100 Euro, in aumento rispetto al 2021 (+5%).

 L’età media di chi ha sottoscritto un mutuo nella prima parte del 2022 è di 38,9 anni (40 anni nel 2021) con una concentrazione nella fascia 18-34 del 38,3% rispetto al 35,6% del 2021, e nella fascia da 35-44 anni del 34,7% rispetto al 34,8% dello scorso anno.

“Confrontando i dati dei primi nove mesi del 2022 con l’analogo periodo 2021″ – “, spiega Renato Landoni, Presidente Kìron Partner SpA, “si può notare come le misure a vantaggio degli under 36 in Italia abbiano funzionato. Hanno impattato sull’età media del mutuatario che è scesa in virtù dell’incremento nella fascia d’età più giovane, 18-34 anni. Allo scopo di mitigare l’aumento dei tassi di interesse si sono scelte durate più lunghe che di conseguenza hanno così premesso di ricevere finanziamenti più alti. L’acquisto della prima casa”, conclude Landoni, “rimane la motivazione principale per la quale si sottoscrive un mutuo e rappresenta il 94,4% del totale delle richieste (nel 2021 era del 87,6%), la seconda casa resta al 2,1% come nel 2021, e sostituzione o surroga scendono all’1,8%. Coloro che scelgono un finanziamento per costruzione o ristrutturazione rappresentano lo 0,9% e le restanti finalità di consolidamento o liquidità rappresentano solo l’1,2% del totale”.