ECCO PERCHÈ GABETTI CONTINUA A INVESTIRE NEL MERCATO DEL LUSSO

A livello nazionale, durante il triennio 2019-2021, il mercato immobiliare del lusso, seppur con dinamiche più contenute durante i periodi di lockdown, ha fatto registrare un andamento positivo.

In Italia, il mercato delle residenze che si definiscono di pregio come “First class”, con un valore superiore a un milione di euro, non ha mai perduto le sue connotazioni tradizionali. Anzitutto quella di essere un mercato di nicchia, legato com’è ad un ristretto numero di prodotti che negli ultimi cinque anni, dal punto di vista delle compravendite ha interessato meno dell’uno per cento del volume complessivo di scambi effettuati in tutto il Paese. Il consuntivo a fine 2020 ha fatto registrare per gli immobili di pregio un totale superiore alle 3.200 unità immobiliari scambiate che rappresentano a livello nazionale, quasi lo 0,6 per cento del totale delle transazioni avvenute.

La provincia dove si fanno più affari a tripli zero è Milano, in cui si concentra il 35,7% delle compravendite di immobili in fascia alta. Questo è ciò che emerge dal report realizzato da Reopla, la società del gruppo Sprengnetter specializzata in software per il settore immobiliare e big data analysis. “È presto per dire se i fattori geopolitici influenzeranno questo mercato”, ha spiegato  Patrick Albertengo, co-fondatore e managing director di Reopla a Il Sole24ore. “Senza dubbio i lockdown hanno inciso sui numeri più bassi del 2020, ma il mercato è solo rimasto in attesa, per poi riprendere a correre nel 2021 dove la domanda è cresciuta molto di più dell’offerta”. Le compravendite oltre il milione di euro si sono concentrate soprattutto in 5 regioni. Guida la Lombardia con 1.703 immobili (pari al 40,9% dei deal totali); seguono il Lazio (804, pari al 19,3%,) e la Toscana (588, il 14,1% del totale). Poi Campania (312 compravendite) e Sardegna (268).

Insomma la pandemia non ha scalfito il mercato, anzi. In tre anni l’immobiliare del lusso ha visto crescere la domanda di quasi il 50% rispetto al settore tradizionale, in base ai dati del primo Osservatorio del mercato residenziale di lusso in Italia realizzato da Immobiliare.it, con Realitycs, società Proptech, in partnership con LuxuryEstate.com, portale internazionale leader negli immobili di lusso.

Così il Gruppo Gabetti, uno dei primi nel mercato immobiliare in Italia ad allargare i propri orizzonti puntando sugli immobili di lusso,  in un’ottica di rinnovamento delle proprie linee di business, ha dato vita a Santandrea Luxury Houses & Top Properties, l’innovativa divisione che amplia l’offerta che era già del brand Santandrea Luxury Houses. Mentre per la gestione del short rent, sarà sempre la società partecipata dal Gruppo Gabetti G Rent S.p.A., attraverso il nuovo marchio Santandrea Top Rent, presente da quasi 50 anni, ad occuparsene.

Per saperne di più What-u ha intervistato l’amministratore delegato del gruppo Roberto Busso e poi Fabio Guglielmi, CD di Sant’andrea Luxury Houses, Leone Rignon, CD di Sant’Andrea Top properties ed Emiliano di Bartolo, CD di Sant’Andrea Top Rent. Ecco cosa ci hanno risposto.

ROBERTO BUSSO, AD GRUPPO GABETTI

Dove si genera il maggior numero di affari nel settore immobiliare oggi?

«Se guardiamo al mondo del real estate in generale, nel 2022 i maggiori investimenti sia nazionali sia internazionali si sono concentrati soprattutto nel settore degli uffici. Un fenomeno particolare dato che lo smartworking è ormai consolidato ovunque ma, nonostante in molti lavorino ormai dalla propria abitazione, il mercato degli uffici è in realtà più vivo che mai.Se invece parliamo di mercato residenziale, sicuramente il settore del lusso è quello che genera il maggior numero di giro d’affari perché non conosce mai crisi: chi ha molto denaro da investire difficilmente smetterà di farlo anche durante un periodo di maggiore volatilità e incertezza».

La casa è sempre percepita come il migliore bene rifugio?

«Assolutamente sì. Il mattone continua a essere la prima scelta degli italiani, e la percezione che sia il bene più sicuro e quello che consente rendimenti più alti non cambia. Anzi, la crisi non fa che aumentare questa percezione, perché la volatilità del mercato aumenta la sfiducia in altri tipi di investimenti legati ad esempio al mercato azionario o obbligazionario. Il mattone è un bene tangibile, e la concretezza paga in certi momenti».

Quali sono gli investimenti che rendono maggiormente e dove?

«Parlando di mercato residenziale, sicuramente sono le grandi città quelle che offrono maggiori garanzie, Milano in primis, ma anche città universitarie come per esempio Bologna vedono valori in costante crescita. Premiano anche gli investimenti nei luoghi turistici, dove poi è possibile mettere l’immobile a reddito anche a valori molto alti durante la stagione turistica: pensiamo non solo a Liguria o Sardegna, ma anche per esempio all’Umbria, che in molti definiscono la nuova Toscana».

FABIO GUGLIELMI, RESPONSABILE DELLA DIVISIONE SANT’ANDREA LUXURY HOUSES

Luxury Houses & Top Properties quale la differenza?

«Rientrano nella categoria luxury gli immobili con un valore fino a 2,5 milioni di euro, vengono considerate Top Properties quelle oltre i 2,5 milioni di euro. Il target di questo tipo di immobili sono i cosiddetti High Net Worth Individuals (da qui HNWI), ovvero coloro che hanno un patrimonio netto pari o superiore a 1 milione di dollari. Dal 2020 al 2021 gli HNWI sono cresciuti del +7,8% e sono arrivati a detenere l’8% della ricchezza globale, per un totale di circa 86 trilioni di dollari. I paesi che tra il 2020 e il 2021 hanno visto maggiormente crescere i patrimoni degli HNWI sono distribuiti nel Nord America (+13,8%), in Europa (+7,5%) e nel Medio Oriente (+6,3%). Nello stesso periodo, in Italia, questa popolazione è cresciuta del +7%, arrivando a comprendere circa 322.000 persone».

Mare, montagna e lago: dov’è concentrata in Italia la migliore offerta?

«Il mercato di pregio in Italia copre quasi tutto il territorio, con picchi di compravendita concentrati principalmente in Lombardia e Lazio. Questo specifico tipo di domanda e offerta si riscontra in modo più dinamico in: Toscana, Veneto, Liguria, Sicilia, Sardegna, le zone dei laghi e delle principali città d’arte. Capri e la Costiera Amalfitana è un mercato che ha visto un forte impulso di ritorno alla richiesta nell’ ultimo biennio».

Quali le caratteristiche più ricercate quando si acquista una luxury house al mare, in montagna o al lago?

«Secondo le rilevazioni dell’ufficio studi Gabetti, la preferenza va per gli appartamenti in buono o ottimo stato, situati in dimore storiche o contesti prestigiosi, preferibilmente nelle zone centrali della città, vicino alle attrazioni turistiche (soprattutto nelle città d’arte). La casa ideale deve avere minimo tre camere da letto, il piano alto, il terrazzo al piano o il giardino privato, il box e tripli servizi. C’è anche una buona richiesta di nuovi edifici, soprattutto se realizzati da archistar (per esempio il Waterfront di Renzo Piano a Genova). Rispetto alle soluzioni usate, negli immobili di nuova costruzione il panorama delle esigenze si amplia perché entrano in gioco la componente tecnologica (domotica), energetica (classe A) e quella relativa ai servizi che vanno a completare l’esperienza dell’abitare, concierge h24, palestra, spezi attrezzati per i bambini e lo smart working locker per l’e-commerce…».

Quanto incideranno le decisioni dell’Europa sull’efficientamento delle case?

«La nuova normativa non avrà un grosso impatto sul segmento lusso seppur, facendo una stima approssimativa, il 90% circa degli immobili luxury in Italia abbia probabilmente una classe energetica bassa. Questo perché la maggior parte di tali immobili, che sorgono nei centri storici delle città, hanno un carattere storico, spesso tutelato dalla Soprintendenza dei beni culturali che è molto attenta alla tutela artistica e storica delle città italiane.  Gli stessi centri storici, dove si trova gran parte degli immobili di pregio, sono zonizzati come Zona A che limita quasi del tutto ogni attività edilizia tale da snaturarne la valenza e l’identità storica. Sicuramente la nuova direttiva UE dovrà rispettare questi limiti giustamente imposti per la salvaguardia del patrimonio culturale italiano. Per quanto riguarda invece gli immobili di lusso di nuova costruzione, la classe energetica è caratteristica imprescindibile che viene garantita al proprietario già in fase di costruzione. Di certo, se pensiamo soprattutto alle ville di lusso che sorgono sulle fasce costiere come la Liguria o la Sardegna, ci saranno immobili che avranno necessità di una riqualificazione, ma saranno una minima parte. Per tali motivi pensiamo che la normativa non avrà un significativo impatto su questo particolare segmento».

Quali immobili prediligono gli investitori stranieri?

«Abbiamo evidenziato un forte interesse verso quelle che sono le case d’epoca, soprattutto da parte degli stranieri, l’Italia viene scelta per il suo patrimonio artistico e culturale. La dimora d’epoca concretizza quella che è l’essenza dell’italianità: è un edificio che porta con sé proprio quel mix di storia, cultura, e potremmo dire anche leggenda, che connota l’Italia. E poi è esclusiva, e chi è disposto a spendere molto per un’abitazione cercherà sempre l’esclusività, che diventa a sua volta status symbol. Vi saranno sempre nuovi cantieri per costruire appartamenti super lusso ultramoderni, ma le dimore d’epoca sono e rimarranno sempre un numero limitato. Inoltre, all’attrattività dell’Italia per le cose appena dette, si aggiunge anche che le grandi città italiane mostrano valori immobiliari di immobili luxury ancora bassi rispetto alle medesime città internazionali, il che le rende appetibili anche in termini di investimento immobiliare».

LEONE RIGNON, RESPONSABILE DELLA DIVISIONE SANT’ANDREA TOP PROPERTIES

Quali sono le Top Properties? Quali elementi le distinguono dalle Luxury Houses? 

«Quando parliamo di Top Properties si tratta principalmente di proprietà che rispecchiano l’ identità del patrimonio artistico e architettonico del nostro Paese, per cui immobili di grande pregio con particolari e rare caratteristiche storico-artistiche, architettoniche e paesaggistiche. Possono essere  però Top Properties anche ville di più recente realizzazione, chalet, loft e appartamenti di particolare pregio (quali attici o unità dotate di caratteristiche richieste come spazi esterni e terrazzi), generalmente localizzati nelle località turistiche più esclusive o nei centri storici delle città. La vera differenza sta nel valore: definiamo Top Properties le proprietà con caratteristiche da sogno a cui il mercato riconosce un valore per location e peculiarità superiore ai 2.5 milioni di euro».

Di prassi gli acquisti come vengono fatti? Da privati o da società?

«Non esiste un vero e proprio standard in questo senso. Quando gli investimenti sono di valore importante non è inusuale che questi vengano perfezionati tramite veicoli ad hoc (quali società immobiliari, etc.). È altrettanto vero che, se l’investimento è volto al proprio utilizzo a fini residenziali, tanto gli investitori italiani quanto quelli internazionali spesso acquistano importanti proprietà anche in qualità di soggetti privati».

Perché investire nel lusso è sempre un buon affare? 

«Perché è un settore con delle regole a sé stanti, indipendenti dal mercato “normale”. I cosiddetti high spender non risentono della volatilità del mercato o delle crisi economiche che invece minano il potere di acquisto della classe media. Chi investe quindi in questo settore ha la certezza che il proprio immobile aumenterà di valore nel tempo, perché la domanda rimane sempre salta e, soprattutto nel caso delle top properties, l’offerta è invece ridotta».

Tempi di vendita e acquisto?

«È una fase in cui il mercato italiano è fortemente attrattivo e reattivo per questa tipologia di proprietà. Le tempistiche di realizzo sono suscettibili a variazioni in base a una serie di caratteristiche che vanno dalla specifica localizzazione dell’ immobile alla corretta valorizzazione economica, passando per altre variabili di natura tecnica. Ad ogni modo possiamo dire che si tratta di un mercato con tempistiche abbastanza rapide, inferiori sicuramente all’anno».

E se uno volesse locare la propria dimora, quale tipo di consigli verrebbero offerti su questo fronte? Quale la pianificazione ideale?

«Il consiglio è quello di rendere la propria casa attrattiva sul mercato, non solo per le proprie caratteristiche, ma anche attraverso un arredamento e qualità degli interni adeguate alle richieste dei HNWI ( individuo ad alto patrimonio netto, ndr)».

EMILIANO di BARTOLO CD TOP RENT

Come sta andando il mercato del top rent?

«Sta andando molto bene. È un settore relativamente giovane, almeno per l’Italia, ma che da subito ha riscontrato un forte successo. Le richieste sono alte, non solo nei periodi canonici delle vacanze, ma durante tutto l’anno da parte di chi magari è interessato anche a passare un solo weekend con il massimo dei comfort. Inoltre, lo smartworking dà la possibilità di lavorare da qualsiasi località si voglia, e sono tanti coloro che scelgono di passare una settimana in qualche dimora da sogno anche se lavorando, in modo da conciliare lavoro e famiglia».

Ci avviciniamo al periodo estivo. Quali le tipologie di case più ricercate? Con quali caratteristiche? 

«Sicuramente le ville con piscina sono le più gettonate, meglio se con posto barca e spiaggia privati. Chi invece sceglie una soluzione nelle località montane, ama chalet e baite in perfetta sintonia con il luogo, ma senza rinunciare ovviamente al massimo dei comfort. Vanno moltissimo anche i rustici tipici in centro Italia, o le masserie in Puglia, dimore che rispecchiano la peculiarità del territorio. Tra le caratteristiche più ricercate vi sono la posizione, che deve consentire una totale privacy, la disponibilità di un cuoco privato oltre ovviamente ai domestici, la domotica, una sala palestra e la presenza di ampi spazi aperti, ma lontani da occhi indiscreti».

Quali sono le località emergenti quest’anno?

«Ultimamente sta crescendo molto il centro Italia, come per esempio l’Umbria, che in tanti definiscono la nuova Toscana e che segnaliamo come località emergente. Poi vi sono le classiche località degli high spender: Portofino, Forte dei Marmi, ma anche la Costiera Amalfitana, la Puglia e ovviamente la Sardegna. Molto in voga negli ultimi anni anche la Sicilia. Continua a essere tra i preferiti il lago di Como e le località montane come Courmayeur o Cortina, ma anche Svizzere».

C’è un comune denominatore nelle preferenze e preclusioni? 

«Sì certo, come già anticipato la privacy è l’elemento in assoluto più richiesto, insieme agli ampi spazi e ai comfort di altissimo livello».

Quanto può costare mediamente una settimana in una villa di prestigio?

«Il ticket medio per una settimana in villa, in una location di livello, parte da 8000/10000 euro in bassa stagione, fino ad arrivare in alta stagione a prezzi che possono superare i 20.000 euro. Stiamo parlando di ville con piscina e tutti i comfort, con 8/10 posti letto. In alcune location specifiche, come ad esempio Portofino, si può arrivare anche ai 30.000/40.000 euro a settimana in alta stagione. Stesso ragionamento vale per gli chalet di lusso in montagna dove in alta stagione, in una location come Cortina, si parte dai 30.000 euro a settimana fino anche a 70.000/80.000 euro a settimana».

Tempistiche di locazione?

«Generalmente si tratta di brevi periodi, anche solo 2 o tre giorni o una settimana. Ma non mancano, soprattutto per chi deve affrontare un lungo viaggio, affitti da un mese fino a tre mesi. In pochi affittano una top properties per un periodo maggiore ai tre mesi».

E negli USA…

Il mercato immobiliare di lusso continua ad attrarre l’attenzione dei grandi investitori, anche se come la maggior parte degli altri settori immobiliari, negli Stati Uniti per esempio, si sta adattando a un rallentamento. La tendenza dell’era della pandemia di sovradimensionare una casa ora è molto meno popolare. Questo è quello che dicono gli esperti del settore oltreoceano segnalando che gli acquirenti benestanti sono alla ricerca di seconde case o immobili più piccoli da mettere a reddito anche perché acquistando prevalentemente in contanti, le case più piccole sono più allettanti per i loro costi iniziali inferiori e quindi si vendono anche più velocemente di quelle grandi. Ecco perché si prevede che le transazioni in contanti, che hanno rappresentato il 26% delle transazioni nel novembre 2022, rispetto al 24% dell’anno precedente, continueranno ad aumentare.

Molti americani intervistati hanno ritenuto che il settore immobiliare sia l’investimento più sicuro a lungo termine, con un punteggio superiore rispetto ad azioni e obbligazioni, criptovalute e pensioni. Utilissimo perché offre l’occasione di far diversificare un portafoglio, facendo investimenti a lungo termine, fornendo per esempio, guadagni finanziari dal reddito da locazione.