PRO E CONTRO DELL’ACQUISTO DELLA NUDA PROPRIETÀ

La crisi economica post pandemia nel 2022 ha fatto stringere i cordoni della borsa a molti. Chi poteva contare su liquidità e risparmi a tripli zeri è riuscito anche ad averne anche un vantaggio facendo acquisti a costi ribassati. Chi invece aveva un bilancio già ridotto al lumicino, con il quale riusciva a soddisfare a malapena i bisogni essenziali, purtroppo ha dovuto fare scelte differenti, trovando una via di scampo, nella vendita della nuda proprietà della propria casa.

Una prassi divenuta oramai all’ordine del giorno ma non ancora nota a tutti.

Ma cosa è la nuda proprietà?

“La nuda proprietà è un caso di proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene cui è relativa. Tipicamente si riferisce a un immobile del quale si acquisisce la proprietà ma non il diritto di usufrutto.” Ciò significa che un proprietario che decide di vendere la propria abitazione utilizzando il regime di nuda proprietà diventa usufruttuario dell’immobile, ossia conserva il diritto di restare nell’abitazione fin quando è in vita, o per un periodo minore mentre, colui che acquista l’immobile diventa nudo proprietario, cioè è il proprietario delle mura della casa, ma non ha diritto ne di utilizzarla ne tantomeno di sfrattare l’usufruttuario.

La nuda proprietà viene in genere applicata agli immobili residenziali, ma può essere utilizzata anche in altri casi. Ma quali sono i vantaggi per l’acquirente?

Ecco tutti i vantaggi

Come abbiamo appena visto, attraverso l’acquisto della nuda proprietà si vanno a conciliare le esigenze di un venditore bisognoso di liquidità – in genere sono gli anziani a scegliere questo mezzo di vendita – e dell’investitore capace di cogliere opportunità di guadagno nel lungo periodo. Periodo che varia a seconda dell’età dei venditori: particolare che determina anche quale sarà la percentuale di risparmio a favore dell’acquirente. Il prezzo d’acquisto dell’immobile infatti, può diminuire del 25-50% rispetto al valore di mercato a seconda dell’età del venditore, quindi, più questo è giovane e maggiore sarà il risparmio del venditore disposto ad aspettare. Altro vantaggio derivante dall’acquisto della nuda proprietà viene ” dall’esenzione” dal pagamento delle tasse sugli immobili: l’IMU resta totalmente a carico dell’usufruttuario, mentre la TASI viene divisa tra i soggetti secondo i criteri stabiliti dal Comune in cui è sito l’immobile. In caso d’interventi di manutenzione ordinaria inoltre, l’onere resta tutta a carico dell’usufruttuario mentre, passa al proprietario per i lavori straordinari. Come evitare eventuali problemi?Tra i problemi più comuni a cui si va incontro quando si effettua questo tipo d’acquisto, c’è la possibilità che l’usufruttuario possa cedere a terzi l’usufrutto dell’immobile. Per evitare tutto questo, è bene inserire nel contratto d’acquisto una clausola di prelazione.

Da un’analisi realizzata dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa sulle compravendite di nuda proprietà effettuate nel 2022 attraverso le agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete, risulta che il 75,0% di chi vende lo fa per reperire liquidità, per mantenere un certo tenore di vita, oppure per far fronte ad esigenze legate all’avanzare dell’età e a volte per sostenere i figli nell’acquisto della casa.

Nel 2022 il 62,5% delle compravendite di nuda proprietà è stato finalizzato all’investimento a lungo termine. La nuda proprietà, infatti, avendo prezzi più contenuti rispetto a quelli di mercato, è sempre apprezzata da chi compra per investimento. Da sottolineare comunque che il dato di acquisto di nude proprietà per utilizzo personale è in crescita rispetto agli ultimi anni.

Gli acquirenti di nuda proprietà più attivi sul mercato sono quelli con un’età compresa tra 55 e 64 anni, che compongono il 31,9% del totale, mentre è bassa la percentuale di acquisto da parte di over 65 (4,2%). Nella maggior parte dei casi a comprare nude proprietà sono famiglie che compongono il 70,3% del totale (spesso si tratta di genitori che acquistano per i figli), mentre i single si fermano al 29,7%. In altri casi invece l’acquisto è concluso per garantirsi, negli anni a venire, un tesoretto da integrare alla pensione.

La tipologia più compravenduta con la formula della nuda proprietà è il trilocale con il 36,9% delle preferenze, seguono bilocali e quattro locali a parimerito con il 24,6% delle scelte. Nel 2022 le compravendite di tipologie indipendenti e semindipendenti si attestano al 7,7% del totale, quota in diminuzione rispetto al 2020 e al 2021 quando, con l’arrivo della pandemia, si era registrato un forte interesse per queste tipologie abitative.

Nel 2022 solo il 15,3% degli acquisti di nuda proprietà si è concluso grazie all’ausilio di un mutuo, mentre nell’84,7% dei casi la compravendita è avvenuta in contanti. La percentuale di acquisti con mutuo è in calo rispetto agli ultimi anni.

Per quanto riguarda i venditori di nuda proprietà da segnalare che la maggioranza sono persone che vivono da sole, nel 65,1% dei casi, infatti, si tratta di single, vedovi, divorziati e separati. Nel 63,9% dei casi i venditori hanno un’età superiore a 65 anni.