COMPRARE UNA SECONDA CASA IN ITALIA DA METTERE A REDDITO, ECCO I PASSI GIUSTI DA FARE

La casa resta tuttora il bene rifugio per eccellenza. Per chi ha qualche risparmio in più e desidera prediligere gli investimenti immobiliari a quelli mobiliari scegliendo l’investimento giusto con l’aiuto di un esperto, sebbene i tassi non siano invoglianti, può crearsi una forma di guadagno alternativa.

«Le regole restano sempre valide», spiega Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa. «Scegliere sempre città dove c’è una buona domanda di affitto, come zone universitarie e quelle dove sono presenti sedi importanti di aziende che garantiscono di norma una buona domanda di affitto. Se non si ha un budget troppo elevato si può optare per un piccolo taglio nelle grandi città, puntando su aree dove sono in corso lavori di riqualificazione o potenziamento dei collegamenti. Infatti, analisi riferite al passato evidenziano come nel tempo esse si siano rivalutate. Il ritorno dei turisti suggerisce anche di puntare sulle città ad alta attrattività turistica per la possibilità di praticare short rent. Occorre monitorare anche come si stanno muovendo le varie amministrazioni comunali su questo tema. Non dimentichiamo che i rendimenti annui lordi si aggirano intorno al 5%, ma che in alcuni casi possono arrivare anche al 7-8%».

Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

Quale posizione scegliere?

«In questo caso si entra nell’ambito della casa vacanza che, dopo il boom post pandemia, sembra confermare la tendenza positiva. Mare, montagna e lago, una casa in questi luoghi è sempre molto apprezzata. Gli italiani preferiscono quasi sempre la vicinanza al mare e ai servizi; in una parola: comodità. Vale la pena sottolineare che, nei primi mesi del 2023, vi è stato un importante ritorno sia degli acquirenti stranieri, sempre più interessati agli immobili nel Belpaese, sia degli investitori che acquistano per mettere a reddito alla luce dell’aumento dei flussi turistici nelle nostre località. Tra i primi si segnala un ritorno degli acquirenti americani e un aumento di chi arriva dall’Europa dell’Est. Questi ultimi hanno voluto mettere al riparo i propri capitali dall’inflazione e dalle incertezze legate allo scoppio della guerra in Ucraina; proprio per questa finalità si è mosso sia chi ha budget importanti, mirando alle località top, sia chi ha budget più contenuti che ha optato per cittadine meno costose. Gli stranieri hanno sempre avuto una predilezione per le zone lontane dalla movida, dal caos e associano il nostro paese alla bellezza naturale e artistica di cui desiderano godere appieno: per questo scelgono spesso luoghi distanti con piscina, prediligendo il relax e la privacy. Spesso sono amanti dell’arte e quindi optano per i borghi storici oppure possono scegliere rustici o case in pietra; amano le località con piste ciclabili e questo li porta ad optare per luoghi che ne siano dotate come il lago di Garda o la Liguria».

Le zone più gettonate da tenere d’occhio? Per mare, montagna e lago?

«In generale abbiamo visto una buona tenuta del mare (+2,1%) e ancora di più del lago (+3,7%). Anche la montagna registra un buon andamento (+2,4%). Nella nostra ultima rilevazione si registra un buon trend per il Lazio con un andamento positivo per Gaeta grazie al ritorno degli stranieri e ai diversi interventi di riqualificazione che ne hanno migliorato l’aspetto. Sono andate particolarmente bene alcune località di mare del Veneto come Caorle e Jesolo interessate da numerosi interventi di riqualificazione; anche la Sicilia con Castellammare del Golfo e località minori; la Liguria sulla costa imperiese dove stanno ultimando la pista ciclabile ha sempre un buon riscontro così come alcune località della Puglia (Nardò) e della Sardegna (Olbia e Villasimius). Sul fronte lago sempre bene il lago di Garda che attrae sempre turisti tedeschi e del nord Europa in generale».

Quali i costi da mettere in conto?

«Nell’acquisto della casa vacanza occorre considerare, al di là del capitale per comprare la casa, i costi degli spostamenti, motivo per cui spesso si scelgono località facilmente raggiungibili o che non richiedono importanti spostamenti. Questo consente anche di utilizzare la casa vacanza per più periodi durante l’anno ed è stato anche uno dei motivi per cui si sono preferite le soluzioni ben collegate con il treno. Occorre considerare anche i costi di ristrutturazione che spesso possono essere onerosi, soprattutto se si ha a che fare con determinati immobili, come rustici o case nei borghi. Altro aspetto da mettere in conto sono le spese per il mantenimento della casa vacanza che, non essendo usata durante l’anno, può avere spese importanti. È il motivo per cui negli ultimi tempi proprio in queste località si sta mettendo in luce una maggiore attenzione alla classe energetica e al conseguente risparmio».

Raffaele De Fiore, executive manager di Gruppo Tempocasa

«Nelle città turistiche della Liguria, c’è un significativo numero di proprietari che sceglie di mettere a reddito la seconda casa: circa il 25% dei miei clienti», spiega Raffaele De Fiore, executive manager di Gruppo Tempocasa e titolare fra le tante dell’agenzia di Sanremo. «Più in generale anche Veneto, Lombardia e Trentino attirano un buon numero di investitori, anche d’inverno. Così come Toscana e Umbria e al sud Sicilia, Sardegna, il litorale laziale e quello campano. Chi compra per mettere a reddito in Liguria ha tra i 50 e i 60 anni. Si tratta perlopiù di professionisti di spicco, dirigenti d’azienda, o persone che hanno accumulato un certo capitale. Non mancano però i giovani interessati a investire anche grazie ai bonus del governo. Facciamo un esempio con un appartamento a Sanremo. Nell’acquisto della casa vacanza occorre considerare, al di là del capitale per comprare la casa, i costi degli spostamenti, motivo per cui spesso si scelgono località facilmente raggiungibili o che non richiedono importanti spostamenti. Questo consente anche di utilizzare la casa vacanza per più periodi durante l’anno ed è stato anche uno dei motivi per cui si sono preferite le soluzioni ben collegate con il treno. Occorre considerare anche i costi di ristrutturazione che spesso possono essere onerosi, soprattutto se si ha a che fare con determinati immobili, come rustici o case nei borghi. Altro aspetto da mettere in conto sono le spese per il mantenimento della casa vacanza che, non essendo usata durante l’anno, può avere spese importanti. È il motivo per cui negli ultimi tempi proprio in queste località si sta mettendo in luce una maggiore attenzione alla classe energetica e al conseguente risparmio».

Un esempio? Supponiamo che l’immobile venga affittato per 4 mesi l’anno a un prezzo netto di 2.000 euro a mese. Questo genererebbe 8.000 netti annuo di entrate all’anno.

Le spese fisse potrebbero essere:

IMU: 500 euro (stima)

TARI: 200  euro (stima)

Spese condominiali: 500  euro (stima)

Le spese variabili potrebbero includere:

Luce: 400 euro per 4 mesi di utilizzo

Gas: 400 euro mese per 4 mesi di utilizzo

Quindi, le spese totali ammonterebbero a 2000 euro all’anno. Sottraendo le spese dalle entrate, si avrebbe un profitto netto di 6000 euro all’anno per un affitto di solo 4 mesi nel periodo estivo, senza considerare altri periodi interessanti per la locazione come eventi del Festival. Questi numeri sono puramente ipotetici e possono variare a seconda delle specifiche caratteristiche dell’immobile.

Corrado Sassu, junior manager di Gruppo Tempocasa

«Spesso chi ha solo una seconda casa difficilmente la mette a reddito ma tende a utilizzarla per sé, specialmente se vive a Torino, Milano, Roma, Bologna, per sfruttarla nei weekend», dice Corrado Sassu, junior manager di Gruppo Tempocasa e titolare tra le tante dell’agenzia di Fregene. «Da un’osservazione aneddotica, comunque direi che circa il 25% dei clienti delle mie agenzie di Fregene e Santa Marinella ha preso in considerazione questa strategia per coprire le spese fisse di proprietà. Il cliente tipo ha un’età media di 40-50 anni ed è un manager in carriera. Tuttavia, c’è un crescente interesse anche da parte di giovani sulla trentina. Al nord località come il Lago di Como, la Liguria e le Dolomiti sono molto popolari. Al centro, l’interesse è per le città d’arte come Firenze e Roma. Al sud e nelle isole, la domanda è alta in località come la Costiera Amalfitana, la Sicilia e la Sardegna».

Supponiamo che un appartamento a Fregene venga affittato per 4 mesi l’anno (da giugno a settembre) a un prezzo medio di 100 euro a notte. Questo genererebbe 12.000 euro di entrate l’anno circa. Dall’altra parte, le spese fisse potrebbero includere:

IMU: 1.500  euro (stima)

Spazzatura: 450  euro (stima)

Spese condominiali: 1.000  euro (stima)

Le spese variabili possono includere:

Luce: 500 euro (stima)

Gas: 1.000 euro (stima)

Quindi, le spese totali ammontano a 4.450 euro all’anno. Sottraendo le spese dalle entrate, si avrebbe un profitto netto di 7.550 euro all’anno. Ovviamente, si tratta solo di una stima esemplificativa e può variare a seconda della zona, delle dimensioni dell’immobile e di altre variabili.

Renato Landoni, Presidente Kìron Partner SpA – Gruppo Tecnocasa

A ognuno il suo mutuo. Come regolarsi per l’acquisto di una seconda casa?

Il mutuo è come un abito. Ognuno ha il suo.  Quindi anche per l’acquisto di una seconda casa bisogna sapere fare bene i conti.

«Scegliere un mutuo per la seconda casa è più complesso rispetto a un mutuo prima casa», spiega Renato Landoni, Presidente Kìron Partner SpA – Gruppo Tecnocasa, «n primo luogo, i tassi per un mutuo seconda casa sono più elevati e le regole di credito stabilite dalla banca sono più restrittive, essendo un finanziamento considerato più rischioso. Per questi motivi l’importo massino erogabile è più contenuto e la percentuale massima rispetto al valore dell’immobile non supera il 50-60% del valore di perizia. È necessario, inoltre, avere una somma disponibile per il saldo immobile più elevata. Anche la durata del mutuo di norma è più ridotta rispetto a un mutuo pima casa. I costi sono più elevati perché non ci sono le agevolazioni previste per la prima casa e non è possibile scaricare gli interessi passivi pagati sul mutuo. Come per il mutuo prima casa la scelta deve essere ponderata attentamente. Anche nel caso seconda casa le offerte sono ampie e diversificate da banca a banca. È necessario, quindi, avere un supporto da parte di un consulente qualificato per non incorrere in problemi che spesso diventano difficili da risolvere e possono mettere a repentaglio l’acquisto dell’immobile».

Quali gli step fondamentali da fare prima di chiedere un mutuo?

«La prima attività da svolgere è quella di analizzare l’offerta presente nel mercato. Questa attività presuppone un’adeguata conoscenza del settore del credito e del mercato dei tassi. L’offerta, infatti, è ampia e molto diversificata. Ci sono diversi tipi di prodotti con costi differenti l’uno dall’altro e parametri di indicizzazione del tasso differenti. Ogni banca poi ha suoi criteri di valutazione del credito che possono anche variare a seconda del momento in cui si richiede il mutuo. Bisogna conoscere il mercato è necessario, quindi, farsi consigliare da un esperto e fare dei confronti per poi scegliere il mutuo adatto alla proprie caratteristiche».

Cosa non fare mai prima di chiedere un mutuo?

«Prima di tutto si deve avere la certezza di ottenere il finanziamento, poi si può procedere con una proposta di acquisto di un immobile; quindi, è importante ottenere un mutuo adatto alle proprie caratteristiche e adeguato a saldare il prezzo di acquisto. È poi necessario verificare che l’immobile che si sta acquistando sia in regola a livello catastale e non abbia vincoli che possono impedire l’erogazione del mutuo».

 Cosa non deve mancare in una proposta di mutuo?

«Generalmente una domanda di mutuo presuppone che il cliente abbia ricevuto dall’istituto tutti i documenti previsti dalla trasparenza bancaria con le indicazioni dei costi, del tasso effettivo comprensivo di tutte le spese, dei documenti personali del richiedente necessari per la valutazione della pratica e dei documenti relativi all’immobile da acquistare. È necessario sapere prima della proposta di mutuo se ci sono delle polizze assicurative obbligatorie oltre alla polizza incendio».

 Spesso fare la surroga non è così semplice per le seconde case. Perché?

«Prima di tutto la normativa sulla surroga non prevede delle linee di demarcazione tra chi ha in corso un mutuo prima casa e una seconda casa. Quindi è abbastanza chiaro che chiunque, anche nel caso di un mutuo richiesto per acquistare una seconda casa, possa trovare un finanziamento meno oneroso e richiedere una surroga; ovviamente la richiesta deve essere valutata dalla nuova banca. Le motivazioni sulla valutazione sono le stesse previste nel caso di richiesta di surroga per un mutuo prima casa, anche se ci possono essere dei limiti. Per esempio, la valutazione dell’immobile in rapporto al mutuo residuo che, per le seconde case di norma non supera il 50-60% del valore di acquisto, il valore del mutuo erogato quindi è più basso; essendo l’acquisto della seconda casa un’operazione di investimento aumenta il rischio per la banca anche nel caso di surroga; di conseguenza è più difficile ottenere la delibera; i tassi praticati sono di norma più elevati rispetto a una surroga su un acquisto prima casa. Infine è da considerare che non tutte le banche accettano di surrogare un mutuo sulla seconda casa».