“Il mercato immobiliare delle località di mare e lago” spiega Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, “ha evidenziato una generale stabilità dei valori. Dopo il boom degli acquisti, successivo alla pandemia, il mercato si sta avviando verso una normalizzazione tanto che, nel 2023, le compravendite di casa vacanza si sono stabilizzate rispetto al 2022. Sul totale delle compravendite realizzate dalle agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete, esse rappresentano il 7,1%. Nel corso del secondo semestre del 2023 si sono confermati alcuni trend già individuati negli anni scorsi ma altri si sono maggiormente evidenziati.
Nel secondo semestre del 2023 i valori immobiliari delle località di lago hanno registrato una diminuzione dello 0,3%. Sono diminuiti leggermente i prezzi su lago di Garda (-0,4). Bene il lago di Como (+1,9%) con un buon andamento per la sponda comasca (+5,5%) mentre la sponda lecchese ha frenato (-0,4%) e il lago di Iseo (+0,6%). In difficoltà le località sui laghi del Lazio (-4,2% per i comuni sul lago di Bracciano e -5,7% per il lago di Bolsena). Le località di mare chiudono con +0,5%. Bene alcune regioni dell’Adriatica come Abruzzo (+1,7%), Molise (+6,9%). Buon andamento anche per il Veneto (+2,4%), la Sardegna (+2,1%) e la Calabria (+1,7%). In lieve calo la Puglia (-2,0%) e la Sicilia (-1,2%)”.
Acquisti da parte di stranieri
Su questo segmento di mercato è stata molto significativa la componente di acquirenti stranieri da sempre attratti dalle bellezze del paese. Nel 2023 la componente di acquisti di casa vacanza realizzati da stranieri è stata pari al 13,5% (nel 2019 erano il 10,7%). Alla fine del 2023 e inizi del 2024 si sono fatti sentire gli effetti del conflitto bellico e del freno dell’economia tedesca. I cittadini tedeschi, da sempre amanti delle nostre località, hanno messo in campo una maggiore prudenza che li ha portati a procrastinare l’acquisto dell’immobile a tempi più sereni oppure a ridurre il capitale da destinare all’acquisto con la conseguenza che si è visto un forte ridimensionamento della componente di acquisto tedesca sul lago di Garda dove da sempre si riversava per acquistare casa. Mentre se ne trovano nelle località turistiche meno costose (esempio Iseo). Le vicende belliche in Ucraina invece hanno potenziato un fenomeno già presente nei mesi passati: la ricerca di una casa vacanza in Italia da parte di persone residenti in Polonia, nazione al confine con l’ucraina che teme un’escalation del conflitto. L’Italia, infatti, viene percepito come un paese rifugio sia per i capitali sia per la vita stessa. Spesso si orientano su località accessibili a livelli di prezzo e dove c’è anche la presenza di una discreta comunità della loro stessa nazione. Tra queste segnaliamo Scalea, Bordighera, Caorle, Sant’Antioco, Badesi, Taormina, Terrasini, Castellammare del Golfo, Alcamo. Resta interessante lo spostamento di francesi dalla Costa Azzurra alla Liguria che trovano decisamente meno costosa.
Un elemento cardine la comodità dei collegamenti
Un altro aspetto che ha influito sul mercato della casa vacanza sono i collegamenti tra le grandi città e le località turistiche così come il potenziamento delle infrastrutture in queste ultime. La velocità e la comodità dei collegamenti è un elemento cardine per il mercato turistico. Da questo punto di vista la Liguria è un caso significativo: i lavori in corso sull’autostrada stanno inducendo a una maggiore prudenza gli acquirenti milanesi e torinesi che si rivolgono al mercato del savonese, così come i lavori per il valico del colle di Tenda stanno penalizzando il mercato di Ventimiglia dove si registra un calo della domanda da parte di acquirenti della provincia di Cuneo che trovano invece più comodo raggiungere San Lorenzo al Mare. La comodità di raggiungere le località turistiche tramite rete ferroviaria ha portato a un potenziamento di acquisti dalla Lombardia verso le regioni adriatiche come l’Emilia-Romagna e l’Abruzzo. In generale abbiamo notato un aumento di interesse negli ultimi anni per gli acquisti di casa vacanza nelle regioni adriatiche, passati da 9,6% del 2019 all’11,9% del 2023. Restando sempre in tema di infrastrutture resta ancora una valida attrazione la pista ciclabile che interessa molte località turistiche. Quelle più famose sono la pista ciclabile del lago di Garda (Lazise, Riva del Garda, Costermano, Malcesine), quella della costa imperiese della Liguria sorta sull’ex sedime ferroviario (San Lorenzo al Mare, Diano Marina, Imperia) senza dimenticare quella che interessa l’entroterra di Savona (Finale ligure in modo particolare Final Borgo per chi pratica mountain bike) e l’altra che interesserà anche il Veneto con Jesolo. In quest’ultima località poi c’è attesa anche per la realizzazione della futura uscita autostradale di Jesolo, lungo la A4 che potrà aiutare a smaltire il traffico e a rendere più appetibile la cittadina stessa.
Nuove ricerche a prezzi più bassi
La sostanziale stabilità della percentuale di acquisti di casa vacanza, la saturazione di molte aree per carenza di offerta e prezzi elevati stanno spingendo le località minori o vicine a quelle più costose dove poter acquistare con budget più contenuti. I prezzi elevati delle più famose località turistiche non impattano solo sul mercato della casa vacanza ma anche su quello della prima casa. Succede sempre più spesso che, nelle località più rinomate, non si riesca più ad acquistare la prima casa, soprattutto da parte dei più giovani. Allo stesso modo chi ha un budget contenuto per la casa vacanza opta per le località meno costose per comprare un piccolo bilocale o trilocale. Tra quelle che, in qualche modo, hanno visto aumentare la domanda in seguito alla presenza di prezzi troppo elevati di paesi vicini segnaliamo: l’entroterra di Desenzano del Garda e Peschiera del Garda fino a Pozzolengo e in generale verso le colline moreniche; Predore ha prezzi decisamente più competitivi rispetto a Sarnico. In Campania i prezzi più elevati della Marina di Castellabate stanno portando coloro che cercano soluzioni indipendenti verso Montecorice (180-200 mila € per una soluzione indipendente contro i 260-280 mila € per la zona della Marina di Castellabate). Emerge anche Marina di Camerota più accessibile rispetto a Palinuro e più amata da un’utenza giovane. Nel Lazio a Marina Velca, spiaggia di Tarquinia, si avvicinano al mercato coloro che non riescono ad accedere al confinante mercato della Toscana; in più offre anche campi da Golf. I prezzi sono di 2250 € al mq. In Liguria è Imperia ad attirare acquirenti di casa vacanza, la cittadina ligure con il clima migliore di Italia viene vista come una valida alternativa alle località turistiche della stessa provincia. A Imperia un medio usato si acquista orientativamente con 1050 € al mq. In Sardegna, Sant’Antioco (1200 € al mq) e Calasetta (800 € al mq) attirano coloro che non riescono ad accedere al più costoso mercato della vicina Villasimius. Bene anche Trinità d’Agultu e Vignola, località più accessibili rispetto a Badesi. In Sicilia emerge Alcamo Marina per chi non può permettersi Castellammare del Golfo (900 € al mq). In zona sta emergendo anche la località di Fraginesi dove è ancora possibile costruire e i prezzi del nuovo si aggirano intorno a 4000 € al mq. In Puglia, le marine di Nardò, Sant’Isidoro e Torre Inserraglio (650 € al mq), raccolgono le richieste di chi non riesce ad accedere al mercato più costoso di Nardò.
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