Dopo il taglio, seppur minimo, dei tassi della Bce, Renato Landoni, presidente di Kiron partner spiega come sottoscrivere il miglior mutuo

Renato Landoni, Presidente di Kiron Partner S.p.A

Il 17 ottobre la Banca centrale europea ha ridotto i tassi di interesse con un taglio di 0,25 punti percentuali del tasso di riferimento sui depositi al 3,25%, in considerazione dei progressi nella disinflazione e dei deboli dati economici. Si tratta del secondo taglio consecutivo dopo quello di settembre, deciso sulla base del dato finale sull’inflazione dell’eurozona risultato inferiore alle stime. Ora c’è già chi si domanda quante volte la BCE abbasserà i tassi di interesse. I mercati prevedono riduzioni di ulteriori 25 punti base per dicembre, anzi per dirla tutta un taglio dei tassi per ogni riunione della BCE fino ad aprile 2025. Non bisogna però perdere di vista il fatto che il taglio dei tassi di interesse di politica monetaria è stato possibile grazie alla riduzione dell’inflazione, che, per i paesi dell’area dell’euro è scesa da un massimo del 10,6% dell’ottobre 2022 al 2,2% dello scorso agosto. Secondo le proiezioni della BCE l’inflazione media si attesterà al 2,5% nel 2024 per poi scendere al 2,2% nel 2025 e 1,9% nel 2026, in linea con l’obiettivo del 2% nel medio termine. Il calo dell’inflazione ha quindi consentito alla BCE di allentare la presa e ridare fiato all’economia, riducendo il costo dell’indebitamento di famiglie e imprese. Anche se ora sul piatto della bilancia c’è chi ha aggiunto l’ipotetica vittoria di Trump che potrebbe costringere la BCE a mantenere la valuta debole.

Per comprendere in quale direzione sta andando Il mercato creditizio italiano, e regolarsi su come muoversi sia per chi ha intenzione di sottoscrivere un mutuo sia per chi vuole affrontare una surroga, abbiamo intervistato Renato Landoni, Presidente di Kiron Partner S.p.A. «Il mercato creditizio italiano negli ultimi anni ha mostrato una notevole capacità di adattamento e resilienza di fronte a sfide economiche significative e ai cambiamenti globali. Sicuramente per diverse ragioni negli ultimi anni è calato in termini di volumi, dal 2021 siamo passati da 60 miliardi circa ai 41 dello scorso anno, e a pesare sulle scelte delle persone sicuramente ha influito l’aumento delle spese, in particolare quelle legate ai consumi energetici, anche di prodotti di prima necessità a causa della guerra, che ha diminuito la capacità di spesa delle persone, e quando c’è meno denaro per i consumi, è noto che la domanda dei beni in generale diminuisca, la produzione industriale cali e l’intera economia rallenti. Di conseguenza le banche centrali aumentano i tassi di interesse e i prestiti, inclusi i mutui per la casa, diventano più costosi. Ora le politiche monetarie favorevoli, insieme alla risposta degli istituti di credito e alle dinamiche di mercato, stanno giocando un ruolo cruciale nel sostenere la domanda di mutui ed è fuor di dubbio che la riduzione dei tassi di interesse in atto ormai da alcuni mesi rappresenti una buona opportunità per le famiglie. Inoltre è probabile che la BCE intervenga ancora nei prossimi mesi riducendo ulteriormente i tassi di riferimento. Quindi è ipotizzabile che il mercato creditizio quest’anno chiuda con un bilancio di circa 42 miliardi di euro».

Nel primo trimestre 2024 la domanda di nuovi mutui da parte di privati e famiglie ha segnato un + 1,9% dopo oltre due anni di contrazione….

«Sì grazie anche a un forte ritorno di interesse per le surroghe, che è un mondo che continua ad avere dei volumi che si attestano intorno ai 4 miliardi l’anno e questo perché gli stock precedenti erano stati stipulati con tassi variabili e l’aumento del costo di questi mutui ha costretto di fatto le persone a chiedere delle surroghe per mutui a tasso fisso. Per dirla in numeri oramai circa il 94% delle persone oggi chiede mutui con tasso fisso e questo perché oramai è molto difficile prevedere correttamente ciò che succederà in un lungo periodo. Un nucleo famigliare monoreddito e necessita tra l’altro di un garante è meglio che opti per il tasso fisso divenuto tra l’altro molto performante rispetto al variabile. Il variabile può essere un’alternativa per coloro che hanno un reddito medio-alto, con un tasso di indebitamento non superiore al 50%, l’ideale sarebbe tra il 25 e il 50%, interessati a sottoscrivere mutui non superiori ai 15 anni. Chi non desidera rischiare a sapere sempre quanto deve pagare, la scelta del tasso fisso è l’ideale per proteggersi dal rischio di un aumento dei tassi e, quindi, da un incremento delle rate. Lo sanno bene coloro che hanno optato per un mutuo a tasso variabile alettati dall’idea di spendere inizialmente meno e poi si sono trovati a fare fronte a rate molto più onerose. Certo resta sempre la possibilità di rinegoziare il proprio mutuo con la propria banca o passando a un’altra banca con una “surroga”, ma va anche detto, che le pratiche non sono sempre veloci e soprattutto l’esito positivo non è mai scontato. Ecco perché è fondamentale un’attenta pianificazione delle proprie finanze, ma soprattutto non affidarsi al fai-da-te e rivolgersi ad esperti che possano realmente testate le capacità di spesa di chi richiede un mutuo perché questa è l’unica strada che permette poi realmente di fronteggiare tempestivamente variazioni della rata, senza incorrere in spiacevoli inconvenienti».

I tassi di riferimento per il mercato dei mutui sono tre, IRS o Eurirs utilizzato per la determinazione del tasso di interesse di offerta dei mutui  a tasso fisso, l’Euribor che è l’indice utilizzato per la determinazione del tasso di interesse di offerta dei mutui a tasso variabile, che viene pubblicato ogni giorno falla Federazione Bancaria Europea  e rappresenta il tasso medio delle transazioni finanziarie in euro tra le principali banche europee e poi c’è il tasso della Bce che è soggetto alle oscillazioni del mercato  e rappresenta il costo del denaro in Europa e una sua variazione ha ripercussioni sugli altri due indici

Quindi il fai-da te è da bandire….

«L’educazione finanziaria è un tema spesso affrontato con sufficienza in Italia. Purtroppo i dati confermano che nel nostro Paese la conoscenza in ambito finanziario è più bassa rispetto a quella riscontrata in altri Paesi europei. In italia la media è di 40 punti su cento in Europa 60 su 100.  E l’ analfabetismo finanziario assicurativo in Italia si attesta intorno al 10%.   La consapevolezza dell’indebitamento è fondamentale. Kiron offre una consulenza a 360 gradi che permette di affrontare la sottoscrizione del mutuo scegliendo il prodotto migliore in base alla propria capacità di risparmio e quindi di solvenza».  

Spesso c’è chi lamenta l’eccesso di burocrazia delle banche…

«Le banche devono ovviamente tutelarsi e devono fare gli opportuni controlli come la normativa (Banca d’Italia e BCE) richiede e devono valutare la congruità del finanziamento richiesto».

Ci divida in percentuale e fascia di età, chi ha sottoscritto un mutuo nel 2024?

Il 38% sono i giovani dai18 ai 34 e quelli che hanno un’età compresa tra i 35 e i 44 anni. Dai 45 ai 54 anni la percentuale si è attestata intorno al 20%».

Tornando ai tassi, la Bce però non è convinta che l’inflazione di fermi, nel terzo trimestre del 2024 l’economia italiana seppure sia rimasta stabile rispetto al trimestre precedente è cresciuta solo dello 0,4% …

«I tassi di riferimento della Bce sui depositi presso la banca centrale, sulle operazioni di rifinanziamento principali e sulle operazioni di rifinanziamento marginale sono rispettivamente al 3,23%, al 3,40% e al 3,65%. L’indice Irs a 10 anni molto usato per calcolare il tasso sui mutui è sceso progressivamente fino a toccare il 2,38% e questo fa pensare a un mercato più stabile per i prossimi anni e in grado di offrire maggiori opportunità alle famiglie. Le banche sono interessate a erogare mutui, Kiron conta oltre 50 accordi di convenzione con le banche e tutte  vogliono fare volumi applicando offerte interessanti. Con agevolazioni per i giovani».

Un altro problema è che in Italia i redditi non aumentano, i nostri stipendi sono tra i più bassi in Europa…

«Sì purtroppo i redditi reali sono fermi agli anni  95-98 e  il costo del lavoro ha coperto sì e no l’andamento dell’inflazione. Un reddito medio stando agli ultimi dati del 2022 si aggira intorno ai 36mila euro. Quali le motivazioni di questa stasi? Fondamentalmente due sono i fattori. Le aziende per mantenere i costi bassi di produzione non hanno aumentano gli stipendi poi l’altro problema è legato alla produttività del lavoro. In sintesi tutto dipende dal fatto che il sistema economico italiano non è stato in grado di evolversi e crescere com’è successo in altri Paesi. La mancata crescita del Pil è andata di pari passo alla mancata crescita degli stipendi. Dall’inizio degli anni Duemila la retribuzione media in Italia è cresciuta dello 0,5% contro il 20,01 per centro medio di altri Paesi».

Il mutuo per la seconda casa…

Analizzando i dati dell’intero anno 2023 riferiti all’erogato della rete Kìron, gli esperti della società di mediazione creditizia del Gruppo Tecnocasa hanno concentrato l’attenzione sui mutui sottoscritti da coloro interessati ad acquistare un’abitazione diversa dalla prima casa. «La seconda casa è vissuta il più delle volte come una forma di investimento» spiega Renato Landoni, Presidente Kìron Partner SpA – «ragion per cui rappresenta solo una minima parte dei mutui erogati. Tali operazioni hanno costituito nel 2023 l’1,7% del totale gestito dalla rete Kìron. Dato in diminuzione rispetto al 2022 quando era pari al 2,1%. La motivazione è da ricercarsi nell’incremento di acquisti di seconde case nel periodo della crisi sanitaria».

Al Nord il dato dei mutui accesi per la seconda casa è pari all’ 1,7% del totale, al Sud e Isole incide per l’1,4%, mentre per quel che riguarda le regioni del Centro Italia per lo 0,9%. Si tratta di investimenti fatti da una fascia di clienti mediamente più alta che spesso copre l’intero ammontare del costo dell’immobile senza ricorrere al mutuo e infatti solo in alcuni casi tale target ricorre al finanziamento per concludere la compravendita della seconda casa L’importo medio richiesto per l’acquisto di una seconda casa è di circa 96.520 euro contro i 115.200 euro richiesti per la prima casa. Anche per quel che concerne la scelta del prodotto, per la finalità “seconda casa” ci sono differenze: il tasso fisso è la scelta più percorsa con l’84,62% delle preferenze contro l’80,2% dei mutuatari “prima casa”. Il tasso variabile rappresenta solo il 12,04% dei mutuatari che acquistano una seconda casa contro il 16,1% delle scelte per mutui prima casa. Individui, quelli oggetto dell’analisi, in generale più prudenti che preferiscono optare per mutui con maggiori costi in termini di tasso a discapito di un capitale erogato più basso.

Chi sono i maggiori richiedenti?

Nel nostro Paese i mutui vengono finanziati principalmente a cittadini italiani, infatti il 69,7% dei mutui è stato erogato a persone di origine italiana (nel 2022 il valore era pari al 73,6%), ma stanno aumentando le percentuali degli stranieri: attualmente quasi il 14,1% è rappresentato da cittadini europei e 16,2% è rappresentato da immigrati extra-europei. Le nazionalità più rappresentate sono quelle rumena, albanese e moldava, mentre la maggior parte dei non europei proviene dall’Asia, seguiti a brevissima distanza dai latinoamericani e dagli africani.

Area di erogazione del mutuo

Osservando l’area in cui i soggetti hanno stipulato il mutuo, si evince che la maggiore concentrazione è nella macroarea settentrionale con il 61,4%. Seguono a molta distanza Italia Meridionale e Italia Centrale con valori rispettivamente del 14,1% e del 17,1%. Solo il 7,4% sottoscrive un mutuo nelle isole.

Professione

Dall’analisi della professione del mutuatario emerge che la sicurezza economica è tra gli elementi fondamentali richiesti dagli istituti di credito per erogare un finanziamento. Tale caratteristica identifica l’86,8% del campione (dipendenti a tempo indeterminato e pensionati), a fronte del 9,2% di chi ha un contratto di lavoro flessibile (liberi professionisti/lavoratori autonomi e titolari d’azienda) e del 2,5% di lavoratori a tempo determinato.